路線価 (2023) 福岡県福岡市南区高宮2-100 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番
価格時点	2023 年
駅名	西鉄平尾駅 から 710m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5億1,700万 円 (1262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5億2,600万 円 (1262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万8,602 円／坪 1平米 41万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市南区・中央区の圏域に存する西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域。需要者の中心は、分譲賃貸マンションデベロッパー、不動産投資ファンド等である。デベロッパーが供給を絞ったこともありマンション販売動向は堅調で販売価格も上昇基調で推移している。地価も低金利等を背景に用地需要の高まりとも相俟って上昇傾向を辿っている。地価は容積率１００％当り坪６５～６８万円程度、標準的画地で総額４億円８千万円前後を示している。 (2) 同一需給圏は南区内を中心とした福岡市内の優良なマンション適地一円であり、需要者の中心は分譲マンション業者等である。分譲マンションの売れ行きは好調を維持しており販売価格や素地価格についても上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は１種単価で７０万円／坪前後であるが、販売価格を考慮すると価格の上昇余地があり、１種８０万円／坪程度で素地取得する業者も存する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり２試算価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。また、開発法による価格は、標準地上に分譲マンションを建築販売することを想定したもので、南区の優良な分譲マンション適地である高宮界隈については、十分に考慮すべき価格と判断した。このため両試算価格を相互に関連付け、高宮エリアだけでなく広域的なマンション需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内のマンション適地の取引事例を多数収集し得たため、比準価格については現在のマンション市況を反映した適切な価格が求められた。また、開発法による価格についても想定建物、各種収入項目、費用項目の査定が適切に行われており、分譲マンション業者の投資採算性を反映する価格が求められた。以上より、比準価格と開発法による価格を関連づけ、価格形成要因の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西鉄平尾駅南東方
距離	710 m
土地の状態
土地面積	381.7 坪 (1262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンションが混在する閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	36 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	南区を代表する品等の高い住宅地域
街路	６．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はマンションを中心とする住宅地域である。低金利等を背景にエンドの販売は堅調で販売価格も上昇、立地の希少性や優位性とも相俟って用地需要も堅調、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (2)居住環境の良好なマンション適地であり、共同住宅地域として熟成していくものと思料する。マンション販売価格は上昇しており、素地取引も堅調であるため、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 139万1,826 円 1平米 42万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 9 ％
2022年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
前年から次年への変動率 10.9 ％
2019年	1坪 124万3,056円 1平米 37万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)急激な円安傾向等により建築費等が上昇しているが、現下の金融環境等を背景に、福岡市の成長性とも相俟って、住宅需要は堅調に推移している。 (2)区内全域的に地価は上昇しているが、特に地価の割安感が残っている郊外部やマンション適地の地価の上昇率が強まっている傾向にある。
地域要因
(1)マンション用地需要はエンド市場が堅調なこともあり、当該地域は立地条件及び高容積率等から、希少性が認められ、需要は堅調に推移している。 (2)建築費の高騰を販売価格に転嫁できているため、分譲マンション素地の需要は堅調であり、地価の上昇率はやや拡大傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,312 円／平米 144万2,447 円／坪
推定価格 平米 坪	45万4,201 円／平米 150万1,589 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,572 円／平米 143万83 円／坪
査定価格 平米 坪	44万1,000 円／平米 145万7,946 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,109 円／平米 104万1,750 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,140 円／平米 110万4,667 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,010 円／平米 136万2,105 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,506 円／平米 100万85 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,396 円／平米 103万6,087 円／坪
標準価格 平米 坪	39万3,714 円／平米 130万1,618 円／坪
査定価格 平米 坪	40万2,000 円／平米 132万9,012 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,616 円／平米 105万38 円／坪
推定価格 平米 坪	34万399 円／平米 112万5,359 円／坪
標準価格 平米 坪	41万3,106 円／平米 136万5,728 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	南西
側道幅員3	5 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情