路線価 (2023) 福岡県福岡市南区長住2-8区105 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区長住２丁目８区１０５番
価格時点	2023 年
駅名	高宮駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,580万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4,580万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円／坪 1平米 16万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区及び隣接市の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、福岡市中心部等へ通勤するエンドユーザーである給与所得者及び分譲素地として取得する不動産業者等である。住宅需要は、依然堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地で４５百万円程度であり、新築戸建分譲においては６０百万円強程度であるが、ミニ開発分譲等は区画割りを小さくして総額を抑えて販売されるケースが多くみられる。 (2) 同一需給圏は、福岡市南区の既成住宅地域一円。需要者の中心は、福岡市へ通勤するサラリーマン等の一次取得者。低金利や住宅ローン減税等を背景に古家付土地を建売業者が購入再販により、旧来の住宅団地に新築住宅分譲が見られる。新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大が警戒される状況にあり、経済への影響に留意。需要の中心の価格帯は、取引規模によりばらつきがあるが、対象地規模で４，６００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の取引事例を収集・選択し、適切な補修正により求めた。一方、近隣地域は第１種低層住居専用地域に属しており、自己所有の戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であることから自用目的での取引が中心の地域であり、アパート等の収益物件は公法上の規制等から殆ど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高宮駅　南西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	85 坪 (281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区長住２丁目８区１０５番
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	23 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測するが、区画割りによる分譲が多くみられる。住宅需要は堅調で、地価水準は上昇を維持するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。今後も現状の住環境を維持と予測。新型コロナが継続中も上昇率拡大となったが、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福岡市南区の人口は増加傾向で推移している。不動産取引件数は増加基調で不動産市況は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)南区人口世帯数共に増加傾向。未だコロナ禍の影響下にあるが、低金利政策や住宅ローン減税等の影響もあり、住宅需要は依然として堅調に推移。
地域要因
(1)価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない。旧来からの住宅団地であるが、区画整然とし、良好な居住環境を有し、住宅需要は底堅く推移している。 (2)居住環境に優れた区画整然とした閑静な住宅地域。総額を抑えるため画地を再分割することによる再分譲が常態化しており、住宅需要は堅調に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目８区１０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,476 円／平米 52万616 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,720 円／平米 54万4,564 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,490 円／平米 53万3,886 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目８区１０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,333 円／平米 50万6,919 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,864 円／平米 51万5,286 円／坪
標準価格 平米 坪	16万685 円／平米 53万1,225 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目８区１０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,951 円／平米 54万2,022 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,473 円／平米 54万442 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,291 円／平米 54万6,452 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目８区１０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,822 円／平米 54万8,208 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,781 円／平米 57万4,520 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,944 円／平米 54万1,999 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目８区１０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,029 円／平米 44万6,406 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,671 円／平米 47万4,976 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,792 円／平米 53万4,884 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情