路線価 (2023) 宮城県遠田郡涌谷町字柳町27-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 遠田郡涌谷町宮城県遠田郡涌谷町字柳町２７番４外
価格時点	2023 年
駅名	涌谷駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	577万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	577万 円 (307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円／坪 1平米 1万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、涌谷町を中心とし隣接市町の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、地縁・血縁を有する個人事業主及び法人。当地域は、物販・飲食業を中心とする小規模店舗等が建ち並ぶ地元密着型の商業地域であるが、商況は長期低迷している。顧客誘因力を有する店舗等の新規出店も見られず、経営者の高齢化・跡継ぎ問題もあり、空店舗が増加している。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は涌谷町内の商業地域及び商住混在地域一円と判定した。主たる需要者層としては当地域に地縁、血縁関係を有する個人事業主や中小零細企業が挙げられる。郊外の大型ＳＣへの顧客流出が顕著で、後継者問題も相俟って新規出店の需要はほぼ見られず総じて衰退化傾向にある。取引は少なく、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模物販・飲食店舗が多い涌谷町中心部の商業地域に存する。自己所有物件による個人経営が中心であり、貸店舗や貸事務所等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域では、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を標準とし、取引の少ない需給動向等を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域においては自用店舗が多く、賃貸市場は形成されていないとみられるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は類似地域内で代替競争関係にある信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場の実態を的確に反映している。よって、客観性と実証性を具備する取引事例に基づいて試算された比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	涌谷駅北東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	92.9 坪 (307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多い駅前通りの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	遠田郡涌谷町宮城県遠田郡涌谷町字柳町２７番４外
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	涌谷町中心部に位置する旧来からの商業地域
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)涌谷町中心部の旧来からの商業地域。駅前通りに位置するが、銀行等を除けば、個人事業主等による物販・飲食等の小規模店舗が多く、経営者の高齢化も相俟って空店舗が増加、商況は低調。地価水準は下落基調である。 (2)ＪＲ駅前に所在する涌谷町中心部の旧来からの商業地域であるが、郊外の大型ＳＣに客足が奪われ、後継者問題も相俟ってシャッター商店街化が進行しており、地価水準は下落基調での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)城下町としての歴史を有する町であるが、若年層の就労問題、少子高齢化等により地域経済は長期低迷。町外への顧客流出傾向に歯止めがかからない。 (2)地域の財政難や過疎化及び居住者の高齢化等の影響により、地域経済は衰退傾向が続いている。
地域要因
(1)駅前通りの旧来からの商業地域。新規出店の動きは鈍く、空店舗が増加。地域要因に変動はない。 (2)駅前商店街地区であるが、郊外の大型ＳＣへの顧客流出が見られ、後継者問題も相俟って空き店舗が増加しており、商業地の需要は減退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡涌谷町
地域	宮城県遠田郡涌谷町字柳町２７番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,838 円／平米 5万8,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,517 円／平米 5万7,911 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,420 円／平米 6万4,203 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312100 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県遠田郡涌谷町字柳町２７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,530 円／平米 5万7,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,355 円／平米 5万7,376 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,288 円／平米 6万460 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312050 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県遠田郡涌谷町字柳町２７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,664 円／平米 5万5,091 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,564 円／平米 5万4,761 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,811 円／平米 5万8,883 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	石巻市
地域	宮城県遠田郡涌谷町字柳町２７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,132 円／平米 5万26 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,712 円／平米 5万5,250 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,778 円／平米 6万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情