路線価 (2023) 福岡県福岡市南区大楠1-540-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
価格時点	2023 年
駅名	高宮駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億8,800万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,800万 円 (387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 160万6,716 円／坪 1平米 48万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区及び当区隣接の中央区内の幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者は店舗や賃貸マンション経営目的の不動産業者等が中心である。圏内は幹線道路沿いに中高層店舗付共同住宅が多く建ち並び、空地も少ないことからまとまった規模の画地は希少性が高まって高値で取引されるケースが散見される。取引の中心価格帯は規模等により見い出しづらい状況にあるが、容積率１００％あたり、５０～６０万円／坪程度で推移している。 (2) 同一需給圏は、南区及び当区との行政界付近に位置する中央区内の主として幹線道路沿いの商業地域と判定した。主たる需要者は収益性を目的とした法人投資家が中心である。当該圏域は幹線道路沿いに中高層店舗兼共同住宅が多く建ち並び、空地も少ないため、纏まった規模の画地は希少性が高まり、高値で取引されるケースが以前より散見される。取引の中心価格帯は規模等により見出し難い状況にあるが、容積率１００％あたり５０万円／坪程度で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に存する対象標準地と類似性が高い商業地の取引事例を収集して求めたものであり、その中で規範性に優る事例により決定されたもので、信頼性を有する。収益価格は想定要素を多く含み、それらを保守的に判断した結果、比準価格と比較して低位に試算されたと判断される。本件では、より市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の取引に生起して試算された価格であるため、現下の市場性を実証的かつ客観的に反映している。収益価格は遅行性により、元本価格に見合う賃料の上昇が追いついておらず、やや低位に試算された。本件では、相対的に比準価格の規範性が優ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏の市場動向予測等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高宮駅　北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	117.1 坪 (387 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	19 m
面積	380 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに中高層店舗付共同住宅や店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。駅や病院等の接近性に優れることから共同住宅の立地が増加しており、今後は引き続き低層建物等の中高層化が緩やかに進むものと予測する。 (2)県道沿いに高層店舗兼共同住宅や店舗等が建ち並ぶ商業地域である。交通利便性に優れ、生活利便性も高い地域であるため、低層建物の高層化が緩やかに進むと共に、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
前年から次年への変動率 10.2 ％
2022年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 146万1,252円 1平米 44万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の人口は上昇率は緩和したものの、依然として上昇傾向が続いており、かつ高齢化率も比較的低く、引き続き地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナ感染症や物価変動等による市場への影響は比較的小さく、区内においては住宅地・商業地とも、順調に地価は上昇傾向を示している。
地域要因
(1)交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域で、駅への接近性も優れることから、マンションの立地も多い。需要は堅調で地価の上昇傾向が続いている。 (2)交通量の多い路線商業地域であると同時に、交通利便性にも優れているため、需要は堅調を維持し、地価変動率も上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。なお、背面道はセットバックを要するため、二方路としての効用はないと判断した。 (2)個別的要因に変動はない。なお、背面道はセットバックを要するため、二方路としての効用はないと判断した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,423 円／平米 166万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	54万676 円／平米 178万7,475 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,477 円／平米 160万1,681 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,189 円／平米 182万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	58万881 円／平米 192万393 円／坪
標準価格 平米 坪	45万2,400 円／平米 149万5,634 円／坪
査定価格 平米 坪	45万2,000 円／平米 149万4,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万847 円／平米 165万5,800 円／坪
推定価格 平米 坪	49万8,462 円／平米 164万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,414 円／平米 160万1,473 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万6,667 円／平米 230万3,181 円／坪
推定価格 平米 坪	78万1,734 円／平米 258万4,413 円／坪
標準価格 平米 坪	53万9,872 円／平米 178万4,817 円／坪
査定価格 平米 坪	54万 円／平米 178万5,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情