路線価 (2023) 福岡県福岡市南区高宮5-54 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番
価格時点	2023 年
駅名	高宮駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億9,700万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 281万6,712 円 1平米 85万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万6,630 円／坪 1平米 85万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市内に位置する商業地域の範囲で、需要者の中心は店舗や賃貸マンション経営目的の不動産業者等である。近隣地域は高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、希少性等より地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に求められないが、容積率１００％あたり、６０～７５万円／坪程度で推移している。 (2) 同一需給圏は南区、中央区、博多区の繁華性の高い商業地域一円であり、需要者の中心は店舗兼共同住宅等の投資用不動産の建設を目的とする不動産業者等である。賃料の伸びしろは小さいが、その立地性からコンパクト分譲マンション用地の需要も認められ需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は規模や地域により見出し難いが、１種単価で６５万円／坪～７５万円／坪程度であるものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は近隣地域周辺の類似地域より収集し市場参加者や最有効使用等の類似性をも考慮し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、適用の過程において想定要素を多く含むことから客観性に欠き、説得力は低位である。従って、本件評価においては、実証的かつ客観性に富んだ比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一路線に存する場所的同一性が強い取引事例を重視し求めた比準価格については市場性を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、収益価格は適切な最有効使用の建物の建築を想定し得たものの試算の過程において多数の想定要素を含むことや、元本と果実の関係が不完全であることから規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、価格形成要因の変動状況を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高宮駅　南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	23 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、現況用途のまま画地の併合や既存建物の建替え等で低中層建物が緩やかに高層化すると予測する。画地の希少性が高く、地価は上昇傾向と予測する。 (2)幹線道路沿いに存する駅前商業地域であり、当面の間、現状のまま推移。賃貸マンション用地の需要のほかコンパクト分譲マンション用地の需要も競合しており、当面の間、地価は上昇傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 287万2,914 円 1平米 86万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 289万2,750 円 1平米 87万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 287万2,914円 1平米 86万9,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2022年	1坪 263万4,882円 1平米 79万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 289万2,750円 1平米 87万5,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2019年	1坪 263万4,882円 1平米 79万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福岡市南区の人口は増加傾向で推移している。不動産取引件数は増加基調で不動産市況は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)マンション用地の需要が競合する商業地を中心に地価の上昇率は強く、割安感の残っているエリアでは昨年より地価の上昇率は拡大している。
地域要因
(1)価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない。熟成した商業地域で、画地の希少性が高く、土地需要は底堅い。 (2)賃料の伸びしろは少ないが、コンパクト分譲マンション用地の需要も競合しているため、地価は昨年並みに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万6,667 円／平米 230万3,181 円／坪
推定価格 平米 坪	78万1,734 円／平米 258万4,413 円／坪
標準価格 平米 坪	86万6,667 円／平米 286万5,201 円／坪
査定価格 平米 坪	86万7,000 円／平米 286万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５ＫＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万7,996 円／平米 339万8,555 円／坪
推定価格 平米 坪	108万7,399 円／平米 359万4,941 円／坪
標準価格 平米 坪	86万9,224 円／平米 287万3,655 円／坪
査定価格 平米 坪	86万9,000 円／平米 287万2,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	32 m
側道方位2	南東
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万7,716 円／平米 276万9,489 円／坪
推定価格 平米 坪	84万7,033 円／平米 280万291 円／坪
標準価格 平米 坪	87万5,939 円／平米 289万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	87万6,000 円／平米 289万6,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万992 円／平米 287万9,500 円／坪
推定価格 平米 坪	92万4,994 円／平米 305万8,030 円／坪
標準価格 平米 坪	87万1,813 円／平米 288万2,214 円／坪
査定価格 平米 坪	87万2,000 円／平米 288万2,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万4,291 円／平米 345万2,426 円／坪
推定価格 平米 坪	108万5,068 円／平米 358万7,235 円／坪
標準価格 平米 坪	87万143 円／平米 287万6,693 円／坪
査定価格 平米 坪	87万 円／平米 287万6,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情