路線価 (2023) 福岡県福岡市南区大橋1-131 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区大橋１丁目１３１番
価格時点	2023 年
駅名	大橋駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億5,400万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 314万700 円 1平米 95万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4億5,600万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 315万7,230 円／坪 1平米 95万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡市南区を中心とする繁華性の高い商業地域であり、需要者の中心は、店舗兼共同住宅等の投資用不動産等を目的とする不動産業者・事業者等である。建築費高騰の影響は見られるものの、西鉄沿線のマンション適地は依然旺盛な需要が認められる。また、市場供給量が少なく需給は逼迫しており希少性もあるため、駅周辺の地価は強含みで推移している。なお、需要の中心となる価格帯は規模や地域により大きく異なるため、見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は南区、中央区、博多区の繁華性の高い商業地域一円であり、需要者の中心は店舗兼共同住宅等の投資用不動産の建設を目的とする不動産業者等である。その立地性から投資用賃貸マンションやコンパクト分譲マンション用地の需要が堅調である。市場の需要の中心となる価格帯は規模や地域により異なり見出し難いが、１種単価で８０万円／坪前後であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた西鉄沿線の商業地の取引事例に基づき試算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏より繁華性の高い商業地の取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場の市況感を反映する適切な価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべき価格であるが、試算の過程において多数の想定要素を含むこと等から規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大橋駅　南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	144.6 坪 (478 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区大橋１丁目１３１番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大橋駅南口の繁華性が高い駅前商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の高い商業地域で、今後も商業地域として推移するものと予測する。駅前商業地としての希少性もあるため、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)大橋駅前の区内で最も繁華性の高い商業地域であり、今後も現状のまま推移と予測。飲食店舗需要も回復傾向にありマンション用地の需要も強いため、当面の間、地価は上昇傾向で推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 322万44 円 1平米 97万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 320万6,820 円 1平米 97万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 322万44円 1平米 97万4,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 320万6,820円 1平米 97万円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2019年	1坪 293万5,728円 1平米 88万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区は人口は増加傾向、取引件数は横ばいで推移。マンション用地の需要は依然として旺盛であり、利回りは低下、賃料は上昇傾向で推移している。 (2)マンション用地の需要が競合する商業地を中心に地価の上昇率は強く、割安感の残っているエリアでは昨年より地価の上昇率は拡大している。
地域要因
(1)大橋駅前の繁華性の高い商業地域。駅前商業地としての希少性は高く、マンション用地としての需要も旺盛で、地価は強含みで推移している。 (2)店舗需要は回復傾向にあるほか、マンション用地の需要も堅調であるため、地価は昨年の上昇率よりやや拡大傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋１丁目１３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,189 円／平米 182万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	58万881 円／平米 192万393 円／坪
標準価格 平米 坪	106万3,885 円／平米 351万7,204 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市南区大橋１丁目１３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万7,716 円／平米 276万9,489 円／坪
推定価格 平米 坪	84万7,033 円／平米 280万291 円／坪
標準価格 平米 坪	95万1,722 円／平米 314万6,393 円／坪
査定価格 平米 坪	95万2,000 円／平米 314万7,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市南区大橋１丁目１３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万992 円／平米 287万9,500 円／坪
推定価格 平米 坪	92万4,994 円／平米 305万8,030 円／坪
標準価格 平米 坪	94万3,871 円／平米 312万438 円／坪
査定価格 平米 坪	94万4,000 円／平米 312万864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市南区大橋１丁目１３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,251 円／平米 170万114 円／坪
推定価格 平米 坪	51万4,251 円／平米 170万114 円／坪
標準価格 平米 坪	98万3,272 円／平米 325万697 円／坪
査定価格 平米 坪	98万3,000 円／平米 324万9,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡南５ＫＤＨ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋１丁目１３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万7,996 円／平米 339万8,555 円／坪
推定価格 平米 坪	108万7,399 円／平米 359万4,941 円／坪
標準価格 平米 坪	97万7,877 円／平米 323万2,861 円／坪
査定価格 平米 坪	97万8,000 円／平米 323万3,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	32 m
側道方位2	南東
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情