路線価 (2023) 福岡県福岡市南区清水1-19-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区清水１丁目１９番５
価格時点	2023 年
駅名	高宮駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億600万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万2,236 円／坪 1平米 40万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市南区に存する鉄道駅から徒歩圏内の幹線街路沿い商業地域。需要者は、デベロッパーが中心で、営業拠点取得目的の法人や転売目的の不動産業者の需要も認められる。現下の金融環境を背景に、福岡市の成長性とも相俟って不動産需要は堅調に推移、依然として割安感が残っており上昇基調を辿っている。地価は容積率１００％当たり坪４５万円前後、標準的画地で総額２億円台を示している。 (2) 同一需給圏は、南区を中心に、近接する博多区、中央区等の商業地域の範囲と判定した。主たる需要者は、地元事業者や収益物件を求める不動産業者等の法人が中心と考えられる。新型コロナ感染症の影響も懸念されたが、低金利による投資用不動産の需要は根強く、価格を牽引している模様である。ただし、昨今の物価変動の状況によっては、価格推移に注視が必要である。なお、規模によって需要の中心となる価格帯は異なり、水準を見出すことが困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地においては、収益価格は特に重視すべきであるが、収益価格の算出過程で想定要素を含むほか、土地残余法に拠ったため信頼度に劣る面は否めない。また、用地取得は先行性が見受けられ、これが収益価格との乖離となったものと判断した。従って、本件では当該地域の特性を反映し説得性に優る比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、更には、昨今の不動産市場、経済情勢等に特に留意して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内に所在する価格牽連性を有する取引事例から試算し、現下の市場性を実証的かつ客観的に反映した価格である。一方、収益価格は、価格の上昇率に対し、賃料は遅行性という特性を有するため、賃料の上昇が価格の上昇ほど追い付いておらず、やや低位に試算された。本件では、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、周辺の類似する他の標準地の推移・動向も十分に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高宮駅北東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	155.8 坪 (515 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区清水１丁目１９番５
標準地の範囲
東	200 m
西	70 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	26 m
面積	520 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	マンションの進出も看取される幹線街路沿いの商業地域
街路	１９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線街路沿いの商業地域であるが、鉄道駅から徒歩圏内にあり、高容積率とも相まって、近年は賃貸マンション適地としての評価が高い。プレーヤーが競合することとなり、地価は上昇基調での推移を予測する。 (2)主として中高層の事務所兼共同住宅が多い南区北東部の地域で、現況の地域特性が継続するものと予測する。低金利の金融市場を背景に、収益物件の取引が相場を牽引しており、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万8,766 円 1平米 41万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
前年から次年への変動率 9 ％
2022年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
前年から次年への変動率 10.6 ％
2019年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費等が上昇しているが、金融緩和政策や低金利等を背景に、福岡市の成長性とも相俟って、商業地の不動産投資市場は堅調に推移している。 (2)低金利の金融政策等を背景とする投資用不動産に対する需要は未だ底堅く、南区の北東部を中心とする商業地の市況にも、その反映が見られる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は無いが、上記一般的要因を背景に、不動産需要は堅調。依然として割安感も残っており、地価は上昇基調を辿っている。 (2)南区の北東部に位置する交通利便性に優れる地域で、住宅系投資物件等に係る需要は未だ旺盛であるため、地価は上昇基調を継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区清水１丁目１９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,189 円／平米 182万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	58万881 円／平米 192万393 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,209 円／平米 134万9,539 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区清水１丁目１９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万782 円／平米 122万5,805 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,251 円／平米 121万4,132 円／坪
標準価格 平米 坪	36万2,896 円／平米 119万9,734 円／坪
査定価格 平米 坪	36万3,000 円／平米 120万78 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区清水１丁目１９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万847 円／平米 165万5,800 円／坪
推定価格 平米 坪	49万8,462 円／平米 164万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,241 円／平米 134万9,645 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区清水１丁目１９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万9,544 円／平米 138万7,012 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,228 円／平米 143万5,558 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,122 円／平米 150万7,939 円／坪
査定価格 平米 坪	45万6,000 円／平米 150万7,536 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情