路線価 (2023) 福岡県福岡市南区中尾2-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番
価格時点	2023 年
駅名	高宮駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億8,500万 円 (992 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億8,500万 円 (992 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円／坪 1平米 18万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市域における郊外の幹線沿いに存する既成商業地域である。需要の中心は、事業目的で取得する法人や賃貸目的の不動産業者等であると考えられる。かつては周辺地域の中心的な商業地域であったが、現在では裏通りとなっており、核店舗はなく商況はやや冴えないが、地域内において小売店舗の建設が予定されており、今後の動向が注目される。取引規模が多様なため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、幹線沿いに存する古くからの商業地域であり、当区内を中心として、周辺区及び隣接市の一部にも及ぶ。需要者は、自用目的の法人又は収益目的の不動産業者が中心となる。近隣地域は、旧来型の商業地域であり、集客の核となるような店舗もなく商圏も小さい。これまでのところ、コロナ禍による市場への影響は、そこまで顕著にあらわれておらず、比較的安定した状態を保っている。取引規模が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 都心部や大型店への顧客流出などから、近隣型店舗の賃料負担力は低下しており、元本に見合う賃料相場が形成されておらず、収益価格が低位に求められた。本件においては、特にコロナ禍で、テナント需要が不透明な状況下において収益価格の信頼性には自ずと限度があることや自用の店舗が多いといった地域の特性も勘案の上、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 都心部や大型店への顧客流出などから、近隣型店舗の賃料負担力は低下しており、元本に見合う賃料相場が形成されておらず、収益価格が低位に求められた。本件評価においては、自用の店舗が多いといった地域の特性も勘案の上、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに店舗用地への投資動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高宮駅南方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	300.1 坪 (992 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、スーパー等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	990 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)裏通りの色彩が強い近隣型店舗が多い路線商業地域で、変化に乏しく概ね現状を維持すると予測する。コロナ禍の状況下、不動産市況は不透明感があるが、周辺地域の開発予定もあり、地価は強含み傾向を強めている。 (2)近隣型店舗が多い商業地域であり、隣接するスーパー跡地には、スーパー建設予定看板が設置された。近隣地域は変化に乏しく概ね現状で推移すると思われるが、地価水準は今後も安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)回復傾向にあるとはいえ飲食・接客業を中心に新型コロナウイルス感染症拡大による業績悪化が残っているが、郊外型店舗等への影響は限定的である。 (2)低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続に加え、経済活動もコロナ前に戻りつつあり、商業地における不動産取引も活発化してきている。
地域要因
(1)旧来からの近隣型の路線商業地域であるが、隣接地で店舗が建設予定で、コロナ禍の影響もあるものの、地価は上昇傾向を強めている。 (2)旧来からの近隣型の路線商業地域であり、変化に乏しい。依然としてコロナ禍の影響もあり、飲食店舗等を中心に苦戦しており、地価上昇率も低位。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,534 円／平米 51万889 円／坪
推定価格 平米 坪	16万97 円／平米 52万9,281 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,516 円／平米 60万92 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,004 円／平米 41万9,875 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,621 円／平米 42万8,527 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,828 円／平米 57万1,369 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,871 円／平米 42万9,354 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,676 円／平米 44万5,239 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,673 円／平米 58万7,387 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,435 円／平米 48万7,420 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,396 円／平米 51万3,739 円／坪
標準価格 平米 坪	19万436 円／平米 62万9,581 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情