路線価 (2023) 福岡県福岡市南区大橋2-144 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区大橋２丁目１４４番
価格時点	2023 年
駅名	大橋駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 135万5,460 円
1平米当たり	1平米 41万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4億9,300万 円 (873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 186万7,890 円 1平米 56万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5億100万 円 (873 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円／坪 1平米 57万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市南区のうち西鉄天神大牟田線高宮駅、大橋駅等を中心とするマンション適地地域である。需要者の中心はマンションデベロッパーで、不動産投資ファンド等の需要も期待できる。デバロッパーが供給を絞ったこともありマンション販売動向は堅調で販売価格も上昇基調で推移している。地価も低金利等のほか用地需要の高まりを背景に上昇傾向である。地価は容積率１００％当り坪４５～５０万円、標準的画地で総額５億円弱を示している。 (2) 同一需給圏は、福岡市南区及び中央区南部に存する駅接近性に優るマンション等が多い商業地域等と判定した。主たる需要者は、マンション開発業者が中心である。マンション適地の供給は少なく、マンション開発業者を中心とした需要が旺盛な状態が継続しており、地価は依然として上昇傾向にある。分譲マンションの需要は、落ち着きを見せた時期もあるが、未だ引き合いは多い。市場の中心となる価格帯は、取引規模等により様々で、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり２試算価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。また、開発法による価格は、標準地上に分譲マンションを建築販売することを想定したもので、南区の分譲マンション適地である大橋界隈については、十分に考慮すべき価格と判断した。このため両試算価格を関連付け、大橋エリアだけでなく広域的なマンション需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である。開発法による価格は、試算過程において想定事項を含むが、開発業者の投資採算性の観点から試算された価格であるため、一定の説得力が認められる。以上を総合的に勘案し、比準価格の説得力が相対的に高いものと判断し、比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連等にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大橋駅南東方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	264.1 坪 (873 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅、共同住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	391 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区大橋２丁目１４４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	32 m
面積	860 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特定道路からの距離による容積率の緩和措置が適用される。
街路	６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	391 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄道駅から徒歩圏内にあり、高容積率とも相まって、従前からマンション適地としての評価が高い地域である。低金利等を背景にエンド販売価格は上昇基調、立地の希少性等とも相俟って地価の上昇傾向で推移を予測する。 (2)当該地域は、駅接近性に優位性があることから、マンション用地としての需要が以前から高い地域である。新型コロナ感染症や物価変動等の影響は小さく、地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 190万950 円 1平米 57万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万7,644 円 1平米 57万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
前年から次年への変動率 10.4 ％
2022年	1坪 169万2,672円 1平米 51万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万7,644円 1平米 57万4,000円
前年から次年への変動率 12.1 ％
2019年	1坪 169万2,672円 1平米 51万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)急激な円安傾向等により建築費等が上昇しているが、現下の金融環境等を背景に、福岡市の成長性とも相俟って、不動産需要は堅調に推移している。 (2)新型コロナ感染症や物価変動等による市場停滞が懸念されたが、低金利の金融環境の後押しもあり、地価は依然として堅調に推移している。
地域要因
(1)マンション用地需要はエンド市場が堅調に推移しているな、当該地域は立地条件及び高容積率等から、希少性が認められ、地価も上昇基調で推移。 (2)大橋駅徒歩圏内に位置し、マンション用地に対する需要は、更に高まっており、大橋駅のリニューアルも相俟って、地価は上昇傾向を継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋２丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,423 円／平米 166万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	54万676 円／平米 178万7,475 円／坪
標準価格 平米 坪	57万7,645 円／平米 190万9,694 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋２丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万7,631 円／平米 128万1,508 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,361 円／平米 133万205 円／坪
標準価格 平米 坪	54万82 円／平米 178万5,511 円／坪
査定価格 平米 坪	54万 円／平米 178万5,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋２丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,560 円／平米 100万263 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,519 円／平米 102万3,270 円／坪
標準価格 平米 坪	57万5,314 円／平米 190万1,988 円／坪
査定価格 平米 坪	57万5,000 円／平米 190万950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋２丁目１４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万7,536 円／平米 151万2,614 円／坪
推定価格 平米 坪	47万862 円／平米 155万6,670 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,455 円／平米 191万2,372 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情