路線価 (2023) 福岡県福岡市南区塩原3-221-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区塩原３丁目２２１番２
価格時点	2023 年
駅名	大橋駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 149万4,312 円 1平米 45万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 148万7,700 円／坪 1平米 45万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区北東部を中心としたマンション立地が可能な商業地域である。需要者は投資用不動産の建築を目的とする不動産業者等が中心となる。一時コロナ禍の影響がみられたものの、旺盛な投資用不動産の取得意欲を背景に、近時、マンション適地の地価は強い上昇基調にある。なお、規模により異なるため中心となる価格帯は見出し難いが、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで総額１～１．５億円前後である。 (2) 同一需給圏は、福岡市南区北東部、周辺市区のマンションの立地も見られる商業地域、住商混在地域一帯である。需要者の中心は、店舗兼共同住宅の賃貸を目的とする投資家や事業目的の営利法人等である。賃貸市場が堅調に推移していることから売買市場も概ね好調である。コロナ禍の影響は概ね解消されており、店舗用地としての需要も回復している。取引価格は規模、用途等によりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域で収益性が重視され、賃貸のテナントが大半を占めるものの、想定条件が多く、特にコロナ禍においてテナント需要がまだ不透明な状況下において収益価格の信頼性には自ずと限度がある。したがって、本件は現在の市場性をより反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上より、比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は還元利回り等の将来予測において不確定要素を含んでおり、土地価格の上昇に対して賃料は遅効性を有していることから、規範性は相対的に低い。従って、比準価格を重視して、収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大橋駅北東方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅近くの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区塩原３丁目２２１番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	180 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内の幹線道路沿いの地域で、多様で安定した需要を背景に、今後も中高層の店舗付共同住宅を主体とした地域として現状を維持すると予測する。 (2)商業地としての繁華性には乏しいものの、周辺地域において共同住宅の進出が活発化しており、賃貸マンション適地としての需要は継続的に強い。地価の先行き不透明感は概ね解消され、上昇傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 153万7,290 円 1平米 46万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 149万7,618 円 1平米 45万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 153万7,290円 1平米 46万5,000円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 149万7,618円 1平米 45万3,000円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飲食・接客業を中心に新型コロナウイルス感染症拡大による業績悪化が認められるが、郊外型店舗等への影響は限定的である。 (2)良好な資金調達環境は継続しており、市場の先行き不透明感も概ね解消されていることから需要を刺激している。高値警戒感は一部に見られている。
地域要因
(1)大橋駅ビルリニューアルやららぽーとの建設により駅周辺商業地の効用は高まっており、底堅い需要があり、地価は強含みである。 (2)駅接近性に優れた店舗付賃貸マンション適地としての需要が中心である。住居系収益物件のリスクの低さも背景に、上昇幅は若干拡大している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原３丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万847 円／平米 165万5,800 円／坪
推定価格 平米 坪	49万8,462 円／平米 164万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	46万6,288 円／平米 154万1,548 円／坪
査定価格 平米 坪	46万6,000 円／平米 154万596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原３丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万3,423 円／平米 166万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	54万676 円／平米 178万7,475 円／坪
標準価格 平米 坪	59万3,497 円／平米 196万2,101 円／坪
査定価格 平米 坪	59万3,000 円／平米 196万458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原３丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,189 円／平米 182万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	58万881 円／平米 192万393 円／坪
標準価格 平米 坪	46万2,485 円／平米 152万8,975 円／坪
査定価格 平米 坪	46万2,000 円／平米 152万7,372 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原３丁目２２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万7,631 円／平米 128万1,508 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,361 円／平米 133万205 円／坪
標準価格 平米 坪	46万5,696 円／平米 153万9,591 円／坪
査定価格 平米 坪	46万6,000 円／平米 154万596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情