路線価 (2023) 福岡県福岡市西区姪の浜5-906-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市西区福岡県福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外
価格時点	2023 年
駅名	姪浜駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億5,300万 円 (1020 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万9,888 円 1平米 24万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2億5,200万 円 (1020 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円／坪 1平米 24万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に西区・早良区・城南区の地下鉄沿線の交通利便性が高い住宅地域である。主な需要者は、収益物件の取得を目的とした不動産業者や不動産投資家、マンション開発業者、転売を目的とした不動産業者等が見られる。交通利便性が高いこともあって、需要は堅調である。土地の規模等によって取引価格はまちまちであるが、土地１０００㎡程度のものであれば、２．５億円程度である。 (2) 同一需給圏は福岡市西区の最寄駅徒歩圏に位置する住宅地の範囲。需要の中心は福岡市内に通勤する高所得者層、不動産業者、投資家等である。近隣地域は、西区中心部に位置するため立地条件において市場優位性を有し、自己所有目的の住宅地の外、マンション用地、事業用地等、多用途の需要が競合するエリアである。市場は新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ地価上昇幅は拡大傾向にある。需要の中心となる価格帯は取引規模等により異なるため見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) マンション等が建ち並ぶ地域であるが、共同住宅の賃料には上限があり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算されたといえる。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域から、画地規模が大きい事例を採用しており、現実の市場を反映している。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地価格との検討の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域的類似性の高い事例から導き出した試算値であり、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は収益性に着目した投資採算性価格であるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より比準価格より低位であり相対的信頼性が低い。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、更に昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮して上記の通り決定した。
交通
交通施設	姪浜駅　北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	308.5 坪 (1020 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市西区福岡県福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、駅に近いマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、今後ともこのような利用状態が維持されると予測する。マンションの販売動向が懸念されるものの、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は利便性の高い住宅地域であり、画地の集約化及び高度化していくものと予測される。新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せており、地価の上昇幅は拡大傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 11.2 ％
2022年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 10.8 ％
2019年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調で、地下鉄空港線沿線のほか郊外部でも上昇幅が拡大。商業地は賃貸マンション適地で需要が堅調。 (2)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。
地域要因
(1)交通利便性がよく、マンション用地として人気もあって、需要は堅調で、地価の上昇率は拡大している。 (2)立地条件において市場優位な地域で、賃貸アパート、マンション、事務所等多用途の需要が認められる。地価は上昇幅拡大傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,498 円／平米 55万442 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,894 円／平米 58万1,506 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,962 円／平米 111万3,996 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,900 円／平米 74万3,519 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,765 円／平米 74万6,379 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,185 円／平米 70万1,484 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,550 円／平米 100万230 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,780 円／平米 109万253 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,169 円／平米 99万5,665 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,416 円／平米 45万991 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,417 円／平米 46万913 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,434 円／平米 75万1,897 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市西区姪の浜５丁目９０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,550 円／平米 62万40 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,864 円／平米 63万4,302 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,472 円／平米 89万874 円／坪
査定価格 平米 坪	26万9,000 円／平米 88万9,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情