路線価 (2023) 宮城県遠田郡美里町駅東1-17-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 遠田郡美里町宮城県遠田郡美里町駅東１丁目１７番３
価格時点	2023 年
駅名	小牛田駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	552万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	552万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円／坪 1平米 2万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小牛田町地区の住宅地域が中心であるが、隣接する涌谷町内の住宅地域にも及ぶものと判断する。需要者は戸建住宅取得を目的とする個人が中心である。区画整然とした住環境が良好な新興住宅地域で、隣接地域に統合中学校の建設も計画されており、対象地域の需要は子育て世帯を中心に比較的堅調で、地価は微増傾向で推移している。土地は２４０㎡程度で５５０万円程度、新築戸建物件は２６００万円～３０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は美里町の住宅地域一円で、特に小牛田駅周辺の住宅地域との代替競争関係が強い。主な需要者は自己居住用不動産を取得しようとする個人である。近隣地域が存するゆとり～と小牛田は区画整理事業により整備された住宅地域で、駅から徒歩圏に存し、住環境が良好で、土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度で５００～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地域内には僅かにアパートも見られるが、地区計画により容積率が６０％に制限されており経済合理性に合致した賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法を適用することが出来なかった。対象地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 大規模開発により街区が整備された住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格に比準して求めたもので、実証性を有する。対象標準地については、自己居住用不動産としての需要が中心で、典型的な市場参加者である個人は、類似不動産との比較の観点を重視して価格決定を行う傾向が強いことから、当該比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小牛田駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	遠田郡美里町宮城県遠田郡美里町駅東１丁目１７番３
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	170 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	小牛田駅の東側において区画整理事業により開発された大規模な住宅団地
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理事業により開発された新興住宅地域であり、住環境が良好な住宅地として熟成していくと予測する。子育て世帯の需要が比較的堅調であり、中古住宅の取引水準は高く、地価は微増傾向で推移するものと思料する。 (2)区画整理事業により開発された、区画整然とした大規模住宅団地である。居住環境及び最寄り駅への接近性ともに良好であり、当分の間現状を維持すると予測する。駅東地区の新峯山では中学校の統合移転の計画がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・少子高齢化等を反映し、美里町住宅地の需要は全般的に弱含み。但し、駅東の新興住宅地区の需要は堅調であり、地価は微増傾向にある。 (2)美里町の人口は減少傾向にあり、さらに、高齢化も進んでいる。駅東等の一部を除いて需要は弱含みである。
地域要因
(1)住環境の良好な新興住宅地域で、子育て世帯による需要は比較的堅調であり、中古住宅の取引価格も高く、地価は微増傾向で推移している。 (2)小牛田駅東口に開発された戸建住宅地域である。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町駅東１丁目１７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,586 円／平米 7万7,975 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,666 円／平米 7万4,934 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,666 円／平米 7万4,934 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町駅東１丁目１７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,174 円／平米 7万6,613 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,856 円／平米 7万5,562 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,856 円／平米 7万5,562 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町駅東１丁目１７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,974 円／平米 7万2,646 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,431 円／平米 7万7,463 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,530 円／平米 7万4,484 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町駅東１丁目１７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,793 円／平米 7万8,660 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,947 円／平米 7万5,863 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,720 円／平米 7万5,112 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情