路線価 (2023) 宮城県遠田郡美里町藤ケ崎1-54外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 遠田郡美里町宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
価格時点	2023 年
駅名	小牛田駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円／坪 1平米 2万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は美里町及び周辺市町の商業地域、商住混在地域一円で、主たる需要者は自己使用の店舗兼住宅地として取得しようとする個人事業者等である。人口減少に加え、郊外部の大型店への顧客流出が続き、小牛田駅前の既存商業地の商況は低迷しており、地域は衰退傾向にある。位置、形状等の個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、当町及び周辺市町村における旧来からの商業地域を中心として、周辺の商住混在地域等にも及ぶ。町内及び周辺市町村の郊外に存する大型店舗への顧客流出が続いて商況は低迷しており、閉鎖店舗が多く見られる。需要者は地元の事業法人及び個人事業者が中心であるが、店舗・事業所等としての需要は乏しく、住宅地としての需要が増加している。需給の中心となる価格帯は、５３０㎡程度の更地で１，２００万円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 繁華性の低い駅前商業地域である。自己使用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は、類似不動産の取引価格等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、同一需給圏内の類似地域等の取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。収益価格は、土地に帰属する純収益を把握し求めたものであるが、収益目的の需要は少なく規範性は低い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、衰退傾向が認められる旧来からの商業地域であり、共同住宅地としての需要も認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用の店舗・事業所・居宅等として使用する事業法人及び個人等が中心である。取引にあたっては、代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、現実の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小牛田駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	160 坪 (529 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店、旅館等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	遠田郡美里町宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
標準地の範囲
東	110 m
西	20 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	23 m
面積	530 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	小牛田駅前の商業地域
街路	３４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小牛田駅前の旧来からの商業地域であるが、町の商業中心はロードサイドの大型店に移っている。さらに、町の人口は減少傾向にあることから、今後も衰退傾向が続くと予測する。 (2)郊外への大型店舗の進出に伴う顧客流出等により、旧来からの中心商業地としての商況は低迷しており、住居系用途への移行が進んでいる。今後も衰退傾向が続くことにより、地価は下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)美里町の人口は減少傾向にあり、さらに、高齢化も進んでいる。駅東等の一部を除いて需要は弱含みである。 (2)地方都市においては、郊外型の大型店舗への顧客流出が続き、旧来からの中心商業地域の商況は停滞して空き店舗が増加している。
地域要因
(1)大型店舗への顧客流出等で衰退傾向が続いている。土地需要は弱く、地価は下落基調である。 (2)旧来からの小牛田駅前の商業地域であり、郊外型店舗への顧客流出等により、商業地としての需要は減少しており、住居系用途への移行が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,633 円／平米 6万1,601 円／坪
推定価格 平米 坪	2万579 円／平米 6万8,034 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,104 円／平米 7万3,076 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,483 円／平米 6万4,411 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,904 円／平米 6万2,497 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,020 円／平米 7万9,410 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,146 円／平米 5万9,991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,535 円／平米 5万7,971 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,857 円／平米 7万8,871 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,175 円／平米 6万87 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,739 円／平米 5万8,645 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,652 円／平米 7万8,194 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	遠田郡美里町
地域	宮城県遠田郡美里町藤ケ崎１丁目５４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,159 円／平米 4万3,504 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,820 円／平米 4万2,383 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,183 円／平米 7万6,643 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情