路線価 (2023) 福岡県福岡市西区福重5-818-87 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市西区福岡県福岡市西区福重５丁目８１８番８７
価格時点	2023 年
駅名	姪浜駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円／坪 1平米 15万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、姪浜駅周辺の住宅地域のうち、福重・石丸・愛宕南・下山門地区等が中心となる。需要者は都心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心である。需要の中心となる土地総額は小規模画地（１２０㎡）で１，９００万円前後である。西区の玄関口である姪浜駅周辺は、利便性が高いことから、住宅地としての人気は高いものの、土地供給量が少ないことから、近時では木造３階建の小規模建売物件が多くなってきている。 (2) 同一需給圏は、西区東部の住宅地域である。主な需要者はマイホーム購入を目的とするエンドユーザーである。最寄り地下鉄まで距離はあるものの、バス本数は比較的多く駅への利便性は良好である。また、地下鉄を利用し、乗り換えなしで天神、博多まで通勤可能で、バスも天神まで都市高速を運行しており、住宅需要は堅調である。中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で１，９００万円前後、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法において想定した賃料水準等は標準的なものと思料されるが、建物ボリュームが小さくならざるを得ないこと等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。しかし、居住の快適性が求められる住宅地においては、収益性は殆ど重要視されないことから、ここでは近隣地域内の事例を重視する等して求めた比準価格を重視するとともに、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実証的であり、市場性を反映し規範性は高い。収益価格は低層共同住宅の建築・賃貸を想定し、土地価格を求めた理論的な価格であるが、土地価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等の理由により、比準価格に比し低位に求められた。従って、規範性がより高い比準価格を中心に、収益価格は比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	姪浜駅　南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市西区福岡県福岡市西区福重５丁目８１８番８７
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	9 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西区の中でも生活利便性が高い地域であるものの、既成住宅地域として熟成し、開発の余地がそれほど残っていないことから、今後も現況の住環境が維持され、建物の建て替え程度の変化しかないものと予測される。 (2)一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因の変動は見受けられず今後も現状のまま推移していくと思料される。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は約２１．３万人、過去６年間で約３．１％の伸び率を示している。 (2)西区の人口は微増傾向で推移しており、新型コロナウイルスの影響も薄れつつあり、住環境の良好な地域での住宅需要は堅調である。
地域要因
(1)西区の玄関口である姪浜駅まで徒歩約１５分、スーパーやショッピングセンターへも近接することから、生活利便性は高い。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。当地域は旧来からの既成住宅地域で、住環境が比較的良好なため、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区福重５丁目８１８番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,869 円／平米 52万1,915 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,657 円／平米 55万4,274 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,657 円／平米 55万4,274 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡西４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区福重５丁目８１８番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,408 円／平米 52万7,003 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,878 円／平米 54万5,087 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,878 円／平米 54万5,087 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡西４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区福重５丁目８１８番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万708 円／平米 63万481 円／坪
推定価格 平米 坪	20万625 円／平米 66万3,266 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,476 円／平米 52万616 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区福重５丁目８１８番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,444 円／平米 40万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,028 円／平米 43万3,179 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,990 円／平米 54万2,151 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情