路線価 (2023) 福岡県福岡市西区生松台2-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市西区福岡県福岡市西区生松台２丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	橋本駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円／坪 1平米 7万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄七隈線及び空港線沿線の西区、及び早良区中部一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住している最終需要者等である。市場の需給動向は、需要者の視点の中心が、住環境から最寄駅や生活利便施設、福岡都心部への交通利便性に移行している中、需要の盛り上がりは弱い。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが２１０㎡程度で１６００万円前後、中古住宅は築年や品等・規模等にもよるが２７００万円前後である。 (2) 同一需給圏は福岡市西区、早良区、城南区郊外に位置する住宅地の範囲。需要者の中心は福岡市内に通勤する一般所得者層である。近隣地域は、西区郊外の住宅地で交通利便性がやや劣るものの、住環境が良く、周辺にミニ分譲地開発が多く認められる。地価は代替競争不動産に比した割安感及び好調な分譲地需要に牽引され緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は、土地で１５百万円前後、新築の土地建物は総額３０～４０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域では、近年、新たにアパート等の賃貸物件を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は皆無で、自家自用目的での不動産（居住目的の戸建住宅を建築するための土地又は新築・中古の戸建住宅）取引等が支配的である（不動産事業者による転売目的での取引も散見される）。したがって、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、事例数が少なかったものの、類似性の高い事例から導いた試算値であるため市場性を反映する規範性の高い価格である。当地域は、自己使用建物が支配的な既存の住宅団地で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、既成市街地で適正な素地事例の収集が困難であることから原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、比準価格を重視するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。
交通
交通施設	橋本駅　西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市西区福岡県福岡市西区生松台２丁目９番４
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	110 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。公共交通利便性にやや難があるが住環境は良好、また不動産市況が全般的に好調であることから、地価は微増で推移するものと予測する (2)当該地域は郊外の住宅団地で、価格形成要因の大きな変化も認められず、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は割安感から緩やかな上昇基調で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万9,603円 1平米 7万5,500円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内的には人口減少傾向、福岡市西区では人口の伸びが鈍化、世帯数は増加傾向にある。生活利便性の高い地域では人口・世帯数とも増加傾向にある (2)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。
地域要因
(1)直近１年間の人口は減少、世帯数は横這いである。環境よりも生活利便性にニーズが移っている中、居住用不動産の取引は総じて少ない (2)郊外の住宅団地で、交通接近条件等において市場劣後するが割安感から住宅地需要は堅調である。土地需要の緩やかな回復が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区生松台２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,246 円／平米 26万8,599 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,644 円／平米 26万9,915 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,037 円／平米 22万4,930 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区生松台２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,867 円／平米 31万324 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,434 円／平米 32万2,117 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,949 円／平米 24万7,781 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区生松台２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,638 円／平米 27万9,813 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,774 円／平米 28万6,875 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,227 円／平米 24万2,088 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区生松台２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,407 円／平米 27万5,744 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,243 円／平米 28万5,119 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,779 円／平米 24万607 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡西４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区生松台２丁目９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,985 円／平米 21万8,146 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,952 円／平米 21万1,425 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,536 円／平米 24万6,416 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,800 円／平米 25万3,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情