路線価 (2023) 福岡県福岡市西区西都2-188 坪・平米
2023
路 線 価
福岡県 福岡市西区
福岡県福岡市西区西都2丁目188番
(福岡西)
- 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
- 今宿駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.3 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
福岡県
福岡市西区福岡県福岡市西区西都2丁目188番
|
価格時点 | 2023 年
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駅名 | 今宿駅 から 900m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.3 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月25日
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鑑定評価額 総額 |
2,340万 円
(150 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 51万5,736 円
1平米 15万6,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月23日
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鑑定評価額 総額 |
2,360万 円
(150 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 51万9,042 円/坪
1平米 15万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は西区西部の住宅地一円で、特にJR筑肥線各駅勢圏を中心とする住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、市内に通勤するサラリーマン等の中堅所得者層である。史上最低レベルの住宅ローン金利、福岡市の人口増により、地価は強含みで推移してきた。新型コロナウイルス禍による、住宅需要への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需要の中心となる価格帯は土地150㎡程度で2300万円前後、新築住宅で4300万円前後である。 (2) 同一需給圏は、西区西部でJR筑肥線沿線の住宅地域である。主な需要者はマイホーム購入を目的とするエンドユーザーで、当地域周辺及び天神、博多地区へ通勤するサラリーマン等である。当地域は区画整理事業により開発された閑静な住宅地域で、市内中心部へもJR・地下鉄を利用することにより通勤が可能なため需要は堅調である。中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で2,400万円前後、新築戸建で4,000~5,000万円程度の水準である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 上記2試算価格が得られた。比準価格は西都地区に事例がなく周辺類似地域の事例から求めたが、実証的である。収益価格は対象地上に共同住宅を建設し、賃貸することを想定した価格であるが、試算の過程に建築費、家賃等想定要素を含むためやや規範性に難がある。また収益性よりも快適性が重視される住宅地であり、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実証的であり、市場性を反映し規範性は高い。収益価格は低層共同住宅の建築・賃貸を想定し、土地価格を求めた理論的な価格であるが、土地価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等の理由により、比準価格に比し低位に求められた。従って、規範性がより高い比準価格を中心に、収益価格は比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 今宿駅 南西方
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距離 | 900 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
45.4 坪
(150 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 150 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 2 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 6 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 地区計画等
|
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 150 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
福岡市西区福岡県福岡市西区西都2丁目188番
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標準地の範囲 | |
東 | 110 m
|
西 | 170 m
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南 | 50 m
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北 | 70 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 9 m
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奥行き | 17 m
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面積 | 153 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特記すべき事項は特にない。
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街路 | 基準方位北 6m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 150 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 150 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)既成住宅地であり、現状のまま推移するものと予測する。 (2)区画整理事業により形成された住宅地域で、地域要因の変動は見受けられず今後も現状のまま推移していくと思料される。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 51万9,042 円
1平米 15万7,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 53万5,572 円
1平米 16万2,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円 |
前年から次年への変動率 6.1 % | |
2022年 |
1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円 |
前年から次年への変動率 6.8 % | |
2019年 |
1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)史上最低水準のローン金利、福岡市の人口増等を背景に、住宅地への需要は堅調に推移しており、コロナ禍の影響も明らかには認められない。 (2)西区の人口は微増傾向で推移しており、新型コロナウイルスの影響も薄れつつあり、住環境の良好な地域での住宅需要は堅調である。 |
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地域要因 | |
(1)区画整理事業による環境良好な住宅地であり、発展的に推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。当地域は区画整然とした住宅地域で、街路が整然とし住環境が良好なため、地価は強含みで推移している。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
福岡西5K 比準価格算定 事例A |
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事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区西都2丁目188番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
16万4,354 円/平米
54万3,354 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
17万8,417 円/平米
58万9,847 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
17万734 円/平米
56万4,447 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
17万1,000 円/平米
56万5,326 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 50 % |
基準容積率 | 100 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 16 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等2 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
福岡西5K 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区西都2丁目188番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
17万7,253 円/平米
58万5,998 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
14万7,758 円/平米
48万8,488 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
14万3,594 円/平米
47万4,722 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万4,000 円/平米
47万6,064 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 50 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 16 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
福岡西5K 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区西都2丁目188番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
11万2,098 円/平米
37万596 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
11万3,747 円/平米
37万6,048 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
14万776 円/平米
46万5,405 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万1,000 円/平米
46万6,146 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 7.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北東 |
側道幅員1 | 4.8 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
福岡西5K 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区西都2丁目188番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
19万3,392 円/平米
63万9,354 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
20万161 円/平米
66万1,732 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
17万4,053 円/平米
57万5,419 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
17万4,000 円/平米
57万5,244 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 50 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
福岡西5K 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区西都2丁目188番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
15万8,285 円/平米
52万3,290 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
16万3,667 円/平米
54万1,083 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
15万4,695 円/平米
51万1,422 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
15万5,000 円/平米
51万2,430 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 150 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 私道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |