路線価 (2023) 福岡県福岡市西区小戸4-1489-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市西区福岡県福岡市西区小戸４丁目１４８９番１
価格時点	2023 年
駅名	姪浜駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万4,096 円／坪 1平米 21万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区及び周辺の幹線道路沿いの路線商業地一円である。需要者の中心は、沿道サ－ビス型の企業で、自動車交通量、背後地の人口、競合施設の有無等に着目して物件の選定を行う。史上最低レベルの貸出金利、福岡市の人口増により、地価は強含みで推移してきた。新型コロナウイルス禍による、商業地需要への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需要の中心的価格帯は、土地５００㎡程度で１億８００万円前後。 (2) 同一需給圏の範囲は、福岡都市圏の西部に位置する、姪浜駅を中心とする圏域の幹線沿い等に形成された商業地域で、需要者の中心は店舗等の事業所用地の取得を目的とする事業者であるが、共同住宅用地等としての需要の競合も見込まれるため、需給がひっ迫し、地価は上昇傾向で推移している。取引規模等が多様であり、取引の中心価格帯を把握することは困難であるが、１平米あたり２０万円台の取引が多い模様である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記２試算価格が得られた。比準価格は標準地と同じ小戸地区に事例がなく、類似地域内の事例から求めたものであるが、地域格差等は適正であると認められ、実証的であり説得力がある。収益価格は対象地上に鉄骨造平家建店舗を建設し、賃貸することを想定した価格であるが、試算の過程に建築費、家賃等想定要素を含むためやや規範性に難がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用店舗の建築を想定して収益価格を求めたが、賃貸用店舗の建築を目的とした土地取引が多くみられる地域ではなく、土地価格に見合う賃料収入の獲得が困難であり、やや低位に求められた。一方、比準価格については、現実の市場において取引された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	姪浜駅　北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	153.7 坪 (508 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市西区福岡県福岡市西区小戸４丁目１４８９番１
標準地の範囲
東	90 m
西	100 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗の敷地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も商業集積の進展により、発展的に推移するものと予測する (2)低層店舗や営業所等のほか、共同住宅等もみられる幹線沿いの商業地域であり、周辺地域の土地利用状況等を勘案すると、今後は高度利用が進行すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万4,096 円 1平米 21万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万4,096円 1平米 21万6,000円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)史上最低水準のローン金利、福岡市の人口増等を背景に、商業地への需要は堅調に推移しており、コロナ禍の影響も明らかには認められない。 (2)西区の人口は微増、宅地需要は高く、利便性の高いエリアに開発余地が乏しいことから、郊外部へと需要が拡大している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はみられないが、賃貸マンション用地等としての宅地需要との競合が認められ、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区小戸４丁目１４８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,868 円／平米 74万108 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,988 円／平米 78万176 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,115 円／平米 75万7,454 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区小戸４丁目１４８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,229 円／平米 57万2,695 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,863 円／平米 60万7,851 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,524 円／平米 63万3,178 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区小戸４丁目１４８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,927 円／平米 70万3,937 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,815 円／平米 78万2,910 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,279 円／平米 82万4,116 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡西４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区小戸４丁目１４８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,278 円／平米 64万8,895 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,609 円／平米 53万7,585 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,609 円／平米 53万7,585 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区小戸４丁目１４８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,717 円／平米 60万4,062 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,132 円／平米 63万8,494 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,507 円／平米 61万9,898 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情