路線価 (2023) 福岡県福岡市城南区七隈2-824-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市城南区福岡県福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１
価格時点	2023 年
駅名	金山駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,520万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,510万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円／坪 1平米 19万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、地下鉄七隈線沿線の住宅地域のうち、七隈・干隈・茶山地区等が中心となる。需要者は福岡市中心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心であり、需要の中心としては小規模画地（１３０㎡）で土地総額２，５００万円前後である。周辺に各種生活利便施設が揃う、比較的閑静な住宅地域であり、更に、人気がある「城南小学校」校区でもあることから、今後も人気の高い住宅地域として推移していくものと予測される。 (2) 同一需給圏は福岡市西部に存する地下鉄七隈線沿線の徒歩圏の住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は福岡市都心部へ通勤するサラリーマン等の一次取得者層が中心となる。駅徒歩圏の良好な住環境を有する地域であるため需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地の規模により一概には言えないものの、１３０㎡程度の土地で２５００万円前後、新築戸建住宅で４０００～５０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は、第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地域に位置し、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。対象標準地に近接し、地域格差が小さく求められた事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益獲得を目的とした不動産投資需要は認められず、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格を求める各過程は適切であり、現実の取引市場の実態を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	金山駅　北西方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市城南区福岡県福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	70 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)金山駅に近接するとともに、周辺にはスーパーや金融機関等も所在し、生活利便性が高く、人気のある住宅地域であることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域の利用状況に変化をもたらす、特段の変動要因も認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)城南区の人口は約１３．３万人、過去６年間で約１．６％の伸び率を示している。 (2)城南区の人口は微増傾向にて推移している。金利は低位安定的に推移しており、住宅地需要は旺盛であるが、先行きには注視を要する。
地域要因
(1)城南区北部の地下鉄沿線では住宅供給が少なくなっており、住宅需要が郊外部（区南部）へと波及しつつある。 (2)変動要因は認められないが、利便性の高い地域であり需要は根強い。また、地下鉄七隈線の博多駅までの延伸に伴い、沿線需要の高まりが期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡城南４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,366 円／平米 61万2,820 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,859 円／平米 65万816 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,288 円／平米 62万5,786 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,170 円／平米 54万6,052 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,578 円／平米 62万6,745 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,043 円／平米 61万5,058 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,306 円／平米 52万6,666 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,615 円／平米 54万7,523 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,999 円／平米 58万1,853 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,639 円／平米 76万5,799 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,804 円／平米 74万9,814 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,003 円／平米 55万5,418 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡城南４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区七隈２丁目８２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,896 円／平米 77万3,260 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,526 円／平米 81万5,015 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,612 円／平米 60万3,715 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情