路線価 (2023) 福岡県福岡市城南区東油山3-1-124 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市城南区福岡県福岡市城南区東油山３丁目１番１２４
価格時点	2023 年
駅名	福大前駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,387 円／坪 1平米 7万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、城南区南部のバス便の住宅地一円。需要者の中心は、市内に通勤する一般所得層が中心。史上最低レベルの住宅ローン金利、福岡市の人口増により、地価は強含みで推移してきた。新型コロナウイルス禍による、住宅需要への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で１４００万円前後、新築住宅で３４００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、城南区南部の住宅地域である。主な需要者はマイホーム購入目的のエンドユーザーで、当地域周辺や市内中心部へ通勤するサラリーマンである。最寄り駅までやや距離があるものの、バス路線は充実しており、市内中心部への通勤も可能で、当地域の住宅需要は底堅く推移しているものと思料される。中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で１，１００万円前後、新築戸建で３，０００～３，５００万円前後の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は第１種低層住居専用地域に属する戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は認められず、容積率も低いため、収益価格は試算しなかった。比準価格は東油山地区に適切な事例が見当たらず、周辺類似地域内の第一種低層住居専用地域に存する３事例を含む５事例から求めたものであるが、要因比較は適正であり、求められた価格は実勢を的確に反映していると判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅等を中心とした既成住宅地域で、自用目的での取引が中心である。賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実証的であり、市場における価格形成の実態を反映し、規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福大前　南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市城南区福岡県福岡市城南区東油山３丁目１番１２４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	11 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項は特にない。
街路	６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地であり、現状のまま推移するものと予測する。 (2)一般住宅を中心とした既成住宅地域で、地域要因の変動は見受けられず、今後も現状のまま推移していくものと思料される。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)史上最低水準のローン金利、福岡市の人口増等を背景に、住宅地への需要は堅調に推移しており、コロナ禍の影響も明らかには認められない。 (2)城南区の人口は、微増傾向で推移しており、新型コロナウイルスの影響は薄れつつあり、住宅需要は堅調である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。当地域は既成の住宅地域で、住環境は比較的良好なため、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡城南４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区東油山３丁目１番１２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,799 円／平米 27万7,039 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,048 円／平米 27万1,251 円／坪
標準価格 平米 坪	7万609 円／平米 23万3,433 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区東油山３丁目１番１２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,876 円／平米 25万7,458 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,203 円／平米 27万8,375 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,966 円／平米 24万1,226 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡城南４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区東油山３丁目１番１２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,606 円／平米 19万3,751 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,513 円／平米 27万9,400 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,049 円／平米 23万8,194 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区東油山３丁目１番１２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,232 円／平米 20万2,433 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,050 円／平米 23万8,197 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,279 円／平米 22万9,036 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区東油山３丁目１番１２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,909 円／平米 13万1,939 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,245 円／平米 17万9,334 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,558 円／平米 22万41 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情