路線価 (2023) 福岡県福岡市城南区鳥飼5-2-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市城南区福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万2,180 円／坪 1平米 53万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、福岡市城南区の商業地域を中心に、福岡市全域の商業地域にも及ぶ。需要者は店舗兼共同住宅用地等を求める法人企業が中心であるが、土地総額における需要の中心は掴みづらい状況にある。コロナ禍においてもマンションデベロッパーによるマンション素地の取得や金余りの状況を背景に一棟の賃貸マンション等の収益物件に対する投資が活発に行われており、地価の上昇幅は前年より拡大した。 (2) 同一需給圏は、城南区を中心に、福岡市内全域で、高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は賃貸マンション等の開発を目的とする開発事業者等であると判断される。当地域は最寄駅に近く、店舗、共同住宅等が混在した繁華性の高い商業地域で、需要は旺盛であると思料される。中心となる価格帯は、規模等によりバラツキがあり、一概に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法における賃料水準等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格がやや低位に求められたと考えられる。一方、類似性が高いと判断される事例を重視する等して求めた比準価格は、類似性・代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実証的であり、市場性を反映し規範性は高い。収益価格は店舗兼共同住宅の建築・賃貸を想定し、土地価格を求めた理論的な価格であるが、土地価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等の理由により、比準価格に比し低位に求められた。従って、規範性がより高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　北東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	86.2 坪 (285 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市城南区福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５
標準地の範囲
東	110 m
西	70 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションデベロッパーによるマンション素地の取得や金余りの状況を背景に収益物件への投資が活発に行われていることから、もう暫くこの傾向が続くものと予測される。 (2)別府駅近くに形成された店舗、共同住宅等が混在する商住混在の商業地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと思料される。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 184万1,442 円 1平米 55万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 179万5,158 円 1平米 54万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 184万1,442円 1平米 55万7,000円
前年から次年への変動率 14.9 ％
2022年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 179万5,158円 1平米 54万3,000円
前年から次年への変動率 12.8 ％
2019年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)城南区の人口は約１３．３万人、過去６年間で約１．６％の伸び率を示している。 (2)城南区の人口は微増傾向で推移しており、マンション需要も見込める商住混在の商業地の地価は堅調に推移している。
地域要因
(1)マンション素地や一棟の賃貸マンション等の収益物件に対する需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。当地域は交通利便性も良好な商住混在の商業地で、需要は堅調で、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,655 円／平米 170万4,755 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,246 円／平米 177万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	57万3,823 円／平米 189万7,059 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万847 円／平米 165万5,800 円／坪
推定価格 平米 坪	49万8,462 円／平米 164万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	54万3,579 円／平米 179万7,072 円／坪
査定価格 平米 坪	53万3,000 円／平米 176万2,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万782 円／平米 122万5,805 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,251 円／平米 121万4,132 円／坪
標準価格 平米 坪	58万9,488 円／平米 194万8,847 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市城南区鳥飼５丁目２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	52万2,235 円／平米 172万6,509 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,136 円／平米 183万5,280 円／坪
標準価格 平米 坪	63万836 円／平米 208万5,544 円／坪
査定価格 平米 坪	61万8,000 円／平米 204万3,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情