路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区西新2-110-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区西新２丁目１１０番３１
価格時点	2023 年
駅名	西新駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 160万6,716 円 1平米 48万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (434 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万22 円／坪 1平米 48万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、早良区北部の地下鉄空港線沿線の住宅地域である。周辺は、生活利便性に優れる閑静な文教地区として福岡市内の中でも根強い人気がある。周辺では、戸建住宅の建替えや小規模に分割した宅地分譲が見られるなど、富裕層を中心とする底堅い戸建用地需要が見込まれる。規模等により取引価格に幅があるため、需要の中心となる価格帯を把握することは難しい。 (2) 同一需給圏は、地下鉄空港線各駅から徒歩圏内の早良区北部の住宅地域と判定した。当該圏域は、交通利便性、生活利便性、住環境等に優れることから、人気の高い住宅地であり、住宅需要は堅調である。一般住宅地の需要者は、都心部に通勤する個人であり、地域、立地条件、規模等によって価格水準は様々で、中心価格帯を見出すことは困難である。共同住宅適地の需要者はマンション開発業者である。新型コロナの住宅取得に対する大きな影響は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはマンションも見られるが、自用住宅地としての利用が優先的であり、収益性よりも居住の快適性が重視される傾向があることから、収益価格は低位に試算された。比準価格は、地域的類似性の高い取引事例を検討した結果であり、市場の実態を的確に反映している。よって、信頼性の高い比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが、近隣地域は高級住宅地であり、標準的画地規模の土地については、邸宅の敷地として利用されることから、相対的な規範性がやや劣る。以上により、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西新駅北方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	131.3 坪 (434 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区西新２丁目１１０番３１
標準地の範囲
東	110 m
西	100 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	23 m
面積	430 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の一般住宅を中心とする住宅地域である。利便性及び居住環境が優れる住宅地域として住宅需要は旺盛であることから地価は上昇基調を維持している。 (2)福岡市営地下鉄空港線西新駅から徒歩圏内の一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 160万6,716 円 1平米 48万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 160万6,716円 1平米 48万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。都心部を中心に不動産市況は改善傾向にある。 (2)令和２年以降、新型コロナの流行が続いているが、不動産市場については大きな影響は見られず、早良区の地価上昇率は前年に比べて増加した。
地域要因
(1)交通利便性に優れる地域で住環境も良好なことから戸建住宅用地の需要は旺盛である。堅調な住宅需要を背景に地価は上昇傾向にある。 (2)早良区北部の住宅地域。交通利便性、生活利便性、住環境等に優れる地下鉄空港線沿線の住宅地の需要は、一般住宅、共同住宅ともに堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新２丁目１１０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,933 円／平米 148万7,478 円／坪
推定価格 平米 坪	50万3,925 円／平米 166万5,976 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,010 円／平米 160万3,443 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新２丁目１１０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,026 円／平米 150万7,622 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,019 円／平米 159万3,555 円／坪
標準価格 平米 坪	48万7,380 円／平米 161万1,278 円／坪
査定価格 平米 坪	48万7,000 円／平米 161万22 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新２丁目１１０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,236 円／平米 145万2,114 円／坪
推定価格 平米 坪	45万9,441 円／平米 151万8,912 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,642 円／平米 160万2,226 円／坪
査定価格 平米 坪	48万5,000 円／平米 160万3,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新２丁目１１０番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万8,360 円／平米 118万4,738 円／坪
推定価格 平米 坪	43万4,263 円／平米 143万5,673 円／坪
標準価格 平米 坪	45万7,119 円／平米 151万1,235 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情