路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区百道3-805-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区百道３丁目８０５番２１
価格時点	2023 年
駅名	藤崎駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 112万4,040 円／坪 1平米 34万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、百道、藤崎など早良区北部を中心とする住宅地域である。都心へのアクセスも良く、金屑川の河口部に面した閑静な住宅地として人気が高く、住宅地の需要は堅調である。所得層の高いサラリーマンのほか、近年では開発目的の地場不動産会社等が需要者の中心となりつつある。なお、取引の中心となる価格帯は１㎡当たり３０万円～３５万円程度であるが、総額は画地規模次第であり、特定するのは難しい。 (2) 同一需給圏は早良区北西部の住宅地域一円である。需要者の中心は福岡都心部に通勤する高額所得者層や不動産業者及び個人投資家である。都心部へのアクセスが良好なことから宅地需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。画地の規模にもよるが、中心となる価格帯は、３５万円／㎡前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内にはマンションや共同住宅も散見されるが、依然として自用住宅地としての利用が主であり、収益価格は居住性・快適性がより重視される地域性を反映して、低位に求められた。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例と比較検討した結果であり、市場の実勢をよく反映している。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。収益価格は、不動産の収益性から求めた価格であるが、近隣地域においては地価に見合う賃料が未だ形成されていないため、当該価格は低位に求められたものと思料する。以上から、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	藤崎駅北西方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅とマンションが混在する環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区百道３丁目８０５番２１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地又は共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅と中低層共同住宅が混在する地域であるが、マンションへの建替が進行するなど高度利用化が進展している。これらの開発需要が堅調であるため、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は一般住宅とマンションが混在する住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は認められず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万7,100 円 1平米 35万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万3,876 円 1平米 34万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万7,100円 1平米 35万円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2022年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万3,876円 1平米 34万6,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2019年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安で物価高傾向が続き、金融緩和政策が修正されつつある中、今後の不動産需要は注視する必要がある。現在は当区全体の土地需要は堅調である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は否めないが、低金利政策や人口・世帯数の増加に支えられ、当区における宅地需要は堅調で地価は上昇基調にある。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。規模がまとまればマンションへの移行も視野に入る。 (2)地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅が徒歩圏内の住宅地域であり、地価は上昇を続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区百道３丁目８０５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万6,660 円／平米 121万2,178 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,460 円／平米 127万7,637 円／坪
標準価格 平米 坪	37万3,031 円／平米 123万3,240 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区百道３丁目８０５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,250 円／平米 136万2,899 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,503 円／平米 141万3,325 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,205 円／平米 113万7,942 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区百道３丁目８０５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,320 円／平米 134万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	42万609 円／平米 139万533 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,297 円／平米 111万5,104 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	早良４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区百道３丁目８０５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,092 円／平米 145万1,638 円／坪
推定価格 平米 坪	48万285 円／平米 158万7,822 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,792 円／平米 120万9,308 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区百道３丁目８０５番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,792 円／平米 129万8,570 円／坪
推定価格 平米 坪	39万3,173 円／平米 129万9,830 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,072 円／平米 109万7,830 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情