路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区城西1-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区城西１丁目８番
価格時点	2023 年
駅名	西新駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4億5,900万 円 (965 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万3,656 円 1平米 47万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	4億6,100万 円 (965 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万268 円／坪 1平米 47万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市営地下鉄空港線を中心とした、地下鉄沿線から徒歩圏内あるいは共同住宅が建築可能な住宅地域である。当該地域は利便性や住環境に優れ、住宅地としての人気が高い。賃貸・分譲ともに需要が見込めることから、土地の取得需要は依然として堅調であり、地価は上昇傾向を継続している。なお、古くからの戸建住宅が残っており、取引される地積規模は様々であるため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏の中心は祖原、高取など早良区北部の地下鉄沿線の住宅地域である。周辺は、都心へのアクセスおよび生活の利便性に優れた住宅地として人気が高く、地場の中堅開発業者を中心とする需要は依然根強い。開発適地の稀少化や単身・２人世帯の需要増加等を背景に、コンパクトな賃貸マンションが増える傾向にある。なお、取引の中心となる価格帯は１㎡当たり４５万円～５０万円程度であるが、総額は画地規模等により区々であり特定するのは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例を採用しており、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である。他方、収益価格は、収益性の側面から試算した価格であるが、想定項目が多く手法の信頼性としては相対的に低いと判断した。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらには代表標準地との検討も十分に踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は共同住宅の多くみられる地域性の類似した取引事例と比較検討した結果であり、市場の実勢をよく反映している。収益価格は、地域性に即した賃貸条件を想定しているが、複合不動産の生み出す純収益を土地建物に適正に配分する困難性や還元利回りの微動が価格に大きく影響する欠点などから、説得力がやや弱い。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西新駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	291.9 坪 (965 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区城西１丁目８番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅徒歩圏内であり、学校区としても人気が高い地域である。旧来からの戸建て住宅の建て替えも見られるが、今後は共同住宅としての特性がやや強くなっていくものと予測する。 (2)やや古い建物も混在する地域であるが、西新駅まで徒歩約５分、既存商店街の近くにあるという利便性の高さから、共同住宅等の需要が高いため、地価は今後も強含みに推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 160万6,716 円 1平米 48万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 161万9,940 円 1平米 49万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 160万6,716円 1平米 48万6,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 146万7,864円 1平米 44万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2019年	1坪 146万7,864円 1平米 44万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあり、市営地下鉄空港線及び七隈線沿線を中心として、不動産の取得需要は依然として堅調である。 (2)円安で物価高傾向が続き、金融緩和政策が修正されつつある中、今後の不動産需要は注視する必要がある。現在は当区全体の土地需要は堅調である。
地域要因
(1)マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域である。都心部への接近性、生活利便性、住環境等に優れており、土地の取得需要は依然として強い。 (2)利便性が高いため、共同住宅地域への熟成が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区城西１丁目８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	67万3,219 円／平米 222万5,662 円／坪
推定価格 平米 坪	70万849 円／平米 231万7,007 円／坪
標準価格 平米 坪	48万8,737 円／平米 161万5,765 円／坪
査定価格 平米 坪	49万9,000 円／平米 164万9,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区城西１丁目８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万6,026 円／平米 150万7,622 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,019 円／平米 159万3,555 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,193 円／平米 158万906 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区城西１丁目８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万392 円／平米 125万7,576 円／坪
推定価格 平米 坪	40万4,357 円／平米 133万6,804 円／坪
標準価格 平米 坪	45万7,417 円／平米 151万2,221 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区城西１丁目８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	67万742 円／平米 221万7,473 円／坪
推定価格 平米 坪	71万5,237 円／平米 236万4,574 円／坪
標準価格 平米 坪	49万3,267 円／平米 163万741 円／坪
査定価格 平米 坪	50万3,000 円／平米 166万2,918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情