路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区室見5-7-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区室見５丁目７番２
価格時点	2023 年
駅名	室見駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4億2,800万 円 (1288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4億2,900万 円 (1288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円／坪 1平米 33万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、早良区及び隣接区の中高層住宅地域の圏域である。マンション適地であることから、需要者はマンション開発業者が中心となる。利便性が高い市営地下鉄空港線の徒歩圏内の地域では、共同住宅としての需要が依然として高く、地価は上昇傾向にある。マンション販売価格の高騰により供給が絞られているが、それによって契約率も堅調に推移しているため、土地の取得需要は今後も高まっていくものと予測される。 (2) 同一需給圏については、地下鉄沿線を中心とした早良区、西区、城南区の中高層住宅地域の圏域である。マンション用地であることから、需要者はマンションデベロッパーを主としている。マンション用地に対する需要は堅調に推移しており、価格は上昇傾向となっている。取引価格は、規模等により大きく異なるため、価格帯は一定の水準を形成していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、マンションを主とした共同住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内における多数の取引事例から試算した、実証的かつ客観的な価格である。他方、開発法による価格は、不動産分譲業者が行う事業計画を適切に想定し、販売価格・建築費等は地域の動向を反映した投資採算性を示した価格であるため、信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準に開発法による価格をも考慮し、さらに代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は、マンションを主とする住宅地域であり、用途的に類似性を有する取引事例を中心として比準価格を試算した。また、当該地域の主な需要者であるマンション事業者の事業計画を想定し、開発法による価格を試算したが、販売価格・建築費等は地域の動向を反映したものとなっており信頼性の高い価格となっている。そこで比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、また代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	室見駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	389.6 坪 (1288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区室見５丁目７番２
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	47 m
奥行き	27 m
面積	1300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に優れた住宅地域である。共同住宅地域としては一定程度、成熟しており、今後も現況程度で推移していくものと予測される。 (2)当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に恵まれた住宅地域である。マンション用地としての需要は堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 113万3,958 円 1平米 34万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 113万3,958円 1平米 34万3,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあり、地下鉄空港線及び七隈線沿線を中心として、不動産の取得需要は未だ堅調である。 (2)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。都心部を中心に不動産市況は改善傾向にある。
地域要因
(1)マンション用地の供給は少ないものの、利便性の高い地域的特性から、取得需要は強く、地価は依然として上昇傾向にある。 (2)利便性に優れ、居住環境が良好な住宅地域である。住宅需要が堅調に推移していることから、地価は依然として上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区室見５丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,320 円／平米 134万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	42万609 円／平米 139万533 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,661 円／平米 118万2,427 円／坪
査定価格 平米 坪	35万8,000 円／平米 118万3,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区室見５丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,900 円／平米 74万3,519 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,765 円／平米 74万6,379 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,250 円／平米 107万8,583 円／坪
査定価格 平米 坪	32万6,000 円／平米 107万7,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区室見５丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	41万2,250 円／平米 136万2,899 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,503 円／平米 141万3,325 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,288 円／平米 112万1,686 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	早良４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区室見５丁目７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万9,092 円／平米 145万1,638 円／坪
推定価格 平米 坪	48万285 円／平米 158万7,822 円／坪
標準価格 平米 坪	36万845 円／平米 119万2,954 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情