路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区高取2-221-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
価格時点	2023 年
駅名	藤崎駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (1907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万8,710 円 1平米 53万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	10億1,000万 円 (1907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万8,792 円／坪 1平米 53万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、一定規模以上の土地ならばマンション適地となる福岡市内の住宅地域一円である。そのため需要者はマンションデベロッパーが中心となる。販売価格が上昇しながらも一定の顧客はついてきており、マンション素地の需要が高い一方で、市内では適地の出物が少なく、素地の需給は強含みとなっている。取引される物件は画地条件や事情が様々であるため、取引総額の中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は、早良区北部の地下鉄駅徒歩圏であり、特に西新～藤崎駅勢圏の高級・優良住宅エリアとの代替性が高い。需要の中心は、県内外の分譲マンション業者が想定されるが、需給バランスの安定化、供給物件の希少性からマンション用地の引き合いは高く、地域相場を超える取引も見られるところである。画地規模、立地条件、開発主体によりバラツキが大きいため需要の中心価格帯は見出し難いが、高値安定の市況が継続するものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域やその周辺はマンションも多く、一定の規模以上の土地はマンション用地として取引される。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格で、開発法による価格は投資採算性に着目した理論的な価格だがやや想定要素を含む。需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、現実市場生起の地価現象を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、投資採算性に着目した価格であり、対象地に分譲マンションを建築し、分譲することを想定して価格を求めたものである。いずれの価格も精度の高い適切な価格と認められるが、本件ではマンション適地としての特性を勘案し、比準価格と開発法による価格を関連付け、市場の需給動向を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	藤崎駅南東方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	576.8 坪 (1907 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	52 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域はマンションも多く見られる住宅地域で成熟しており、地域に影響を及ぼす要因等はなく、当分の間は現状維持と予測。市営地下鉄空港線の藤崎駅まで徒歩圏にあり、当面の地価は上昇で推移と予測。 (2)当該地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。極めて高い需要と投資意欲が見込まれ、地価は継続して上昇傾向を見せている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 177万5,322 円 1平米 53万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 8.7 ％
2022年	1坪 162万6,552円 1平米 49万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 177万5,322円 1平米 53万7,000円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 162万6,552円 1平米 49万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数の増加や国内の金利動向等の要因により、福岡市内においては不動産需要が高く、地価も未だ先高感が続いている。 (2)人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は回復しているものの、新型コロナの感染再拡大、その不動産市場への影響等には依然注視する必要がある。
地域要因
(1)市営地下鉄空港線沿線の既成住宅地域。地域要因に大きな変動はないが、良好な住環境と利便性を備えた立地で、地価は上昇傾向で推移。 (2)市営地下鉄駅徒歩圏で利便性に優るため、マンション用地として高い需要が見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	52万2,235 円／平米 172万6,509 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,136 円／平米 183万5,280 円／坪
標準価格 平米 坪	54万8,012 円／平米 181万1,728 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,189 円／平米 182万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	58万881 円／平米 192万393 円／坪
標準価格 平米 坪	51万4,965 円／平米 170万2,474 円／坪
査定価格 平米 坪	51万5,000 円／平米 170万2,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	64万569 円／平米 211万7,721 円／坪
推定価格 平米 坪	66万427 円／平米 218万3,372 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,304 円／平米 188万8,731 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,188 円／平米 151万8,076 円／坪
推定価格 平米 坪	43万7,322 円／平米 144万5,787 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,769 円／平米 171万5,050 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,655 円／平米 170万4,755 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,246 円／平米 177万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	54万1,495 円／平米 179万182 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情