路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区西新4-255外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外
価格時点	2023 年
駅名	西新駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 234万7,260 円
1平米当たり	1平米 71万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 320万6,820 円 1平米 97万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 320万208 円／坪 1平米 96万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、早良区内の地下鉄空港線沿線の商業地域のほか、福岡市各区の商業地域と判定した。店舗、事務所用地の需要者は、自用目的で取得する事業会社等のほか、店舗ビル、事務所ビル等を建築し、投資目的で賃貸することを目的に取得する不動産会社、投資家等が中心であり、地域、立地条件、規模等によって価格水準は様々で、中心価格帯を見出すことは困難である。新型コロナの大きな影響は見られないが、新規出店動向については注視が必要である。 (2) 同一需給圏は、地下鉄空港線沿線の駅近の商業地域である。需要者は飲食・物販店舗や事務所等の収益物件の開発・運用・売却等を目論む不動産会社等である。当該地域は通行量が多く繁華性の高い旧来からの商業地域であり、立地特性を鑑みると、希少性が高く堅調な需要が見込まれる。取引価格の水準は用途・形状・規模等如何の個別性に起因して異なることから、一概に中心価格帯について言及することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、商業地の取引事例を広域的に選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、投資採算性を反映した価格ではあるが、試算過程に想定項目が介在するため相対的な規範性がやや劣り、地価の上昇に対して賃料の上昇は緩やかであることから、比準価格に比べて低位に試算された。以上により、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産取引において重視すべき価格であるが、想定如何で価格が変動する嫌いがあり規範性は若干劣る。よって近時の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、同一需給圏内の需給動向にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西新駅南西方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の小売店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	579 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	23 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	579 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福岡市営地下鉄空港線西新駅に近い商業地域である。旧来の商店街ではあるが、活気があり、買物客が多く、出店需要は強い。地価は上昇基調であるが、新型コロナとテナントの動向に注視が必要である。 (2)当該地域は西新駅に近く、通行量が多く繁華性の高い旧来からの商業地域である。格別の変動要因は見受けられず、現状の街並を維持しつつ推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 323万6,574 円 1平米 97万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 324万9,798 円 1平米 98万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 323万6,574円 1平米 97万9,000円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2022年	1坪 292万5,810円 1平米 88万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 324万9,798円 1平米 98万3,000円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2019年	1坪 292万5,810円 1平米 88万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年以降、新型コロナの流行が続いているが、不動産市場については大きな影響は見られず、早良区の地価上昇率は前年に比べて増加した。 (2)新型コロナによる不透明感は否めないが、低金利等の金融緩和政策を背景に不動産市況は概ね堅調に推移。
地域要因
(1)福岡市営地下鉄空港線西新駅に近い商業地域。旧来の商店街ではあるが、活気があり、買物客が多く、出店需要は強い。 (2)繁華性の高い旧来からの商業地域であり、立地特性を鑑みると、希少性が高く堅調な需要が見込まれ、地価の上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	早良４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万1,323 円／平米 288万594 円／坪
推定価格 平米 坪	93万4,121 円／平米 308万8,204 円／坪
標準価格 平米 坪	93万4,121 円／平米 308万8,204 円／坪
査定価格 平米 坪	93万4,000 円／平米 308万7,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,889 円／平米 261万1,373 円／坪
推定価格 平米 坪	82万3,854 円／平米 272万3,661 円／坪
標準価格 平米 坪	99万2,595 円／平米 328万1,519 円／坪
査定価格 平米 坪	99万3,000 円／平米 328万2,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万1,026 円／平米 211万9,232 円／坪
推定価格 平米 坪	65万3,847 円／平米 216万1,618 円／坪
標準価格 平米 坪	98万1,752 円／平米 324万5,672 円／坪
査定価格 平米 坪	98万2,000 円／平米 324万6,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市早良区西新４丁目２５５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万9,673 円／平米 340万4,099 円／坪
推定価格 平米 坪	117万2,798 円／平米 387万7,270 円／坪
標準価格 平米 坪	101万4,531 円／平米 335万4,039 円／坪
査定価格 平米 坪	101万 円／平米 333万9,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情