路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区曙2-151-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
価格時点	2023 年
駅名	西新駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2億1,400万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万4,968 円 1平米 42万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億1,200万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万5,050 円／坪 1平米 42万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、早良区北部及び隣接する城南区・中央区の小売店舗・自動車関連店舗・店舗兼共同住宅が多い商業地域。需要の中心は大手・地場の法人事業者や不動産業者等が主で、立地の良さを背景に幹線沿い以外でも共同住宅が増えており背後地は拡大傾向にある。取引件数は相対的に少ないものの高値取引が多く、需要は依然旺盛である。取引価格も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、福岡市中西部の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心は、県内外の法人・事業者並びにマンション・商業施設等を手掛ける開発業者、投資家等が想定される。西新周辺における再開発、マンション需要から、物件の取得競争が継続している状況にあり、希少性の高い土地については総額的な上限はない状況である。需要の中心価格帯は見出し難いが、土地は総額１～３億円前後になるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸建物が増加し、収益性に着目した行動が見られるものの、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに沿道サービス店舗等の進出の度合い及び背後地の拡大の程度並びに賃貸・マンション市場の将来動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏は中央区・早良区・西区とやや広範囲であるが、類似地域において信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、近隣地域周辺における店舗賃貸市場はやや硬直・遅延的であり、かつ、居宅については必ずしも元本価値に見合う賃料を収受しえないことから、収益価格は相対的に低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西新駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層のマンション、低層チェーンストアや沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地区である。西新地区に近く、周辺では高層化が進みつつあることから、地価は上昇傾向を継続するものと予測する。 (2)当該地域は幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が多い商業地域で、画地の集約化・高度利用が進行していくものと予測される。需給バランスの改善により商業地地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 141万8,274 円 1平米 42万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 12 ％
2022年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 141万8,274円 1平米 42万9,000円
前年から次年への変動率 11.3 ％
2019年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)早良区は人口・世帯数とも増加しているが、土地取引件数は前年に比べ減少傾向、住宅着工戸数は貸家・分譲の割合が高い。 (2)人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は回復しているものの、新型コロナの感染再拡大、その不動産市場への影響等には依然注視する必要がある。
地域要因
(1)低層のチェーンストアや自動車関連店舗が多いが、早良区中心部に近く周辺ではマンションが増加し、次第に高度利用化が進んでいる。 (2)西新駅勢圏で利便性のよい商業地については、マンション用地等の需要が活発化しており、商業地地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万6,188 円／平米 140万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	45万264 円／平米 148万8,573 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,812 円／平米 150万3,608 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	13.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,017 円／平米 81万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,594 円／平米 85万1,606 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,150 円／平米 136万2,568 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,550 円／平米 100万230 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,780 円／平米 109万253 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,961 円／平米 142万1,451 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,110 円／平米 125万32 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,047 円／平米 125万9,741 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,482 円／平米 144万6,315 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	10.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,655 円／平米 170万4,755 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,246 円／平米 177万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	47万5,482 円／平米 157万1,943 円／坪
査定価格 平米 坪	47万5,000 円／平米 157万350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情