路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区西新5-556 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番
価格時点	2023 年
駅名	西新駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万9,392 円 1平米 63万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 208万2,780 円／坪 1平米 63万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、早良区を中心に、西区、中央区、城南区の商業地域である。当該近隣地域は旧来からの商店街であり、交通接近性及び利便性も良好であることから、店舗兼共同住宅としての利用も可能であるため、土地の取得需要は依然として底堅い。住宅地としては、学校区が人気であることからファミリー層の需要を取り込むことができるほか、数多くの飲食店があることから単身層にも人気であり、今後も需要は底堅く推移すると思料する。 (2) 同一需給圏は、早良区及び隣接区内の普通商業地域一円である。需要者の中心は、不動産開発業者及び個人投資家等である。当該地域は、地下鉄駅に近い旧来からの商店街であるが、繁華性のみならず、生活上の利便性にも恵まれていることから、宅地需要は堅調で、地価は継続的に上昇している。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、繁華性が高い商店街に店舗・中高層マンション等が混在している地域で、賃貸物件も多数存するため、収益価格による試算も行った。比準価格は、市場において生起した取引事例を基礎とする市場性を反映した価格であり、規範性は高い。他方、収益価格は賃料の持つ遅行性等の特性により、やや低位に試算されたため、相対的に規範性は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、現実の取引市場で成立した取引事例を基に求めたもので、市場性を反映した実証的な価格であり規範性が高い。収益価格は、当該地域が既成の商業地域で、地価に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められたものと判断する。以上から相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西新駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、小規模店舗が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	26 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、中高層の店舗兼住宅等が混在する商業地域である。交通利便性及び居住環境が良好なマンション適地でもあるため選好性が強く、より高度な利用の建物も、今後は増えていくと予測する。 (2)店舗兼共同住宅、小規模店舗が混在する商業地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられないが、当該地域は店舗の連坦性、顧客の通行量等の環境条件が良好であるため、今後とも発展的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 213万2,370 円 1平米 64万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 212万5,758 円 1平米 64万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 213万2,370円 1平米 64万5,000円
前年から次年への変動率 12.1 ％
2022年	1坪 186万4,584円 1平米 56万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 212万5,758円 1平米 64万3,000円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2019年	1坪 186万4,584円 1平米 56万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)早良区の中心的商業地域である西新・藤崎や郊外路線商業地域を中心にテナントの出店意欲は依然とし強く、また、居住用賃貸の需要も安定している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は否めないが、低金利政策及び地価の相対的な割安感等から当区内商業地に係る需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)旧来からの商店街であるが、利便性・住環境に恵まれており、中・高層階は賃貸需要も依然として強いため、地価は上昇傾向にある。 (2)旧来からの商店街としてほぼ熟成しており、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	早良４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万1,323 円／平米 288万594 円／坪
推定価格 平米 坪	93万4,121 円／平米 308万8,204 円／坪
標準価格 平米 坪	66万8,662 円／平米 221万597 円／坪
査定価格 平米 坪	66万9,000 円／平米 221万1,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,889 円／平米 261万1,373 円／坪
推定価格 平米 坪	82万3,854 円／平米 272万3,661 円／坪
標準価格 平米 坪	65万4,372 円／平米 216万3,354 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,550 円／平米 100万230 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,780 円／平米 109万253 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,993 円／平米 180万5,053 円／坪
査定価格 平米 坪	54万6,000 円／平米 180万5,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万5,655 円／平米 170万4,755 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,246 円／平米 177万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	60万51 円／平米 198万3,769 円／坪
査定価格 平米 坪	60万 円／平米 198万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情