路線価 (2023) 福岡県大牟田市新栄町20-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 大牟田市福岡県大牟田市新栄町２０番２
価格時点	2023 年
駅名	新栄町駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	545万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	548万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円／坪 1平米 3万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大牟田市内のＪＲ・西鉄駅前の商業地域や住商混在地域及び幹線道路沿いの小売店舗・自動車関連店舗の多い商業地域。需要の中心は地元の個人・法人事業者が主体であるが、商況の低迷や後継者不足、加えて消費者の購買の変化等により、商業中心は既存商業地から郊外へとシフトしている。取引件数も少なく、取引価格も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、大牟田市及び周辺市町の商業地域一円である。需要者の中心は、地場の法人及び個人事業者である。同一需給圏内における大規模ＳＣの進出等により、旧来からの商業地域の衰退が進行し、近隣地域に対する用地需要も弱含みで推移しており、地価は未だ下落傾向にある。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性に着目した行動が見られることから賃貸建物を想定したが、近隣地域は賃貸市場の度合いが相対的に低下しており、かつ適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺での大型店舗や沿道サービス店舗等の進出動向並びに用途多様性の可能性、市街地再開発事業の進展等を勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、現実の取引市場で成立した取引事例を基に求めたもので、市場性を反映した実証的な価格であり規範性が高い。収益価格は、当該地域が既成の商業地域で、地価に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められたものと判断する。以上から相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新栄町駅北西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大牟田市福岡県大牟田市新栄町２０番２
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業の先行きは不透明である
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所等が多い商業地域であるが、イオンモールの進出等により商業地域としては衰退傾向が顕著である。今後は、駅近接の交通利便性を活かし、徐々に住居系土地利用へと移行するものと予測する。 (2)近隣地域は、店舗・事務所が多い駅前の商業地域であり、交通接近条件に恵まれているが、地域内及び周辺に格別の変動要因は認められず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大牟田市は人口減少が続いている。土地取引件数は年間１，０００件強、新設住宅着工戸数は令和４年は減少、利用関係では持家・貸家の順。 (2)大牟田市の人口・世帯数の減少及び地域経済の低迷等により、商業地に対する需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業が都市計画決定されたが、同事業の先行きは不透明であり、商業地としての退潮傾向が続いている。 (2)市街地再開発事業が保留されており、現在のところ地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大牟田４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市新栄町２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,329 円／平米 13万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,334 円／平米 15万9,792 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,784 円／平米 12万1,608 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大牟田４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市新栄町２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万384 円／平米 16万6,570 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,757 円／平米 12万8,131 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,106 円／平米 11万6,060 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大牟田５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市新栄町２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,529 円／平米 14万601 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,172 円／平米 15万9,257 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,551 円／平米 11万7,532 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大牟田５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市新栄町２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,045 円／平米 11万2,553 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大牟田５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市新栄町２０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,152 円／平米 8万6,459 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,058 円／平米 9万6,066 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,346 円／平米 10万3,630 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情