路線価 (2023) 福岡県大牟田市大黒町3-25-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 大牟田市福岡県大牟田市大黒町３丁目２５番７外
価格時点	2023 年
駅名	新栄町駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	741万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	741万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円／坪 1平米 2万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大牟田市内の郊外部を主とする広域的な商・住混在地域である。需要者は大牟田市で店舗併用住宅を取得しようとする個人事業者等で、同一需給圏外からの転入者は少ない。大牟田市の不動産市況は未だ厳しいが、近隣地域は大牟田市内では比較的需要が回復しつつある地域で地価は微減傾向にある。需要の中心となる価格帯、規模等により異なり把握が困難であるが、概ね土地で７００万円～９００万円程度である。 (2) 同一需給圏は大牟田市内において、特に郊外の商業地域、又は混在住宅地域である。近隣地域は、県道沿いに店舗や住宅が混在する商業地域であり、主たる需要者は店舗併用住居としての取得を目的とする個人事業主が中心と考えられる。しかし、地域経済の停滞と有明海沿岸道路開通による車両交通量減少の影響を受け、繁華性は低くなりつつあるため、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、規模や目的等により異なるため、把握が難しい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層併用住宅や店舗、一般住宅等もみられる準幹線沿いの商・住混在域である。近隣地域における賃貸市場の成熟の程度は低いといえる。一方、取引事例は、類似する取引事例が少ない中、大牟田市内の商業地域から収集することができた。本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法と収益還元法を適用し、試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を比較検討し求められた、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格である。他方、収益価格は、計算過程に想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力が低位である。したがって、本件では、現実の市場性を反映し、説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新栄町駅北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅のほか一般住宅等も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大牟田市福岡県大牟田市大黒町３丁目２５番７外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	13 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、店舗、併用住宅、共同住宅等が混在する地域であり、特段の地域的変動要因もないことから、今後も現状の利用を維持するものと予測される。新コロナ感染症の影響もあり地価は微減傾向にある。 (2)主として低層の古い店舗併用住宅が建ち並ぶ、県道沿いの商業地域である。有明海沿岸道路の開通により車両通行量は減少しており、商業繁華性の低下が見られる。今後は緩やかに、住居系の特性も帯びてくると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,213 円 1平米 2万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市においては、人口減少、高齢化の進行等により土地需要は依然として弱含みであり、新コロナ感染症の影響も懸念される。 (2)店舗は大型商業施設や繁華性の高い路線商業地域に限定されており、出店意欲は低調である。居住用の賃貸需要もやや弱含みで推移している。
地域要因
(1)店舗併用住宅、店舗、一般住宅及び共同住宅等がみられるが、繁華性は低く車両通行量も少ないため、店舗需要は高くない。 (2)県道沿いに形成された店舗併用住宅等からなる商業地域である。店舗等の集積の程度が低く商業繁華性も弱いため、出店意欲は依然として低調である。
個別的要因	(1)標準的画地であり、代替、競争関係にある他の不動産との比較において、競争力の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大牟田４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市大黒町３丁目２５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万231 円／平米 9万9,944 円／坪
推定価格 平米 坪	3万231 円／平米 9万9,944 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,408 円／平米 9万611 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大牟田４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市大黒町３丁目２５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,876 円／平米 10万5,382 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,497 円／平米 11万4,047 円／坪
標準価格 平米 坪	3万234 円／平米 9万9,954 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大牟田５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大牟田市
地域	福岡県大牟田市大黒町３丁目２５番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,081 円／平米 9万6,142 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,234 円／平米 9万3,342 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,810 円／平米 9万5,246 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情