路線価 (2023) 福岡県久留米市上津町字中尾山2192-580 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市上津町字中尾山２１９２番５８０
価格時点	2023 年
駅名	西鉄久留米駅 から 4600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	864万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	851万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円／坪 1平米 3万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、上津町や周辺の国分町・御井町等の住宅地域にも及ぶ。需要者は周辺の居住者に加え、市外からの需要者（個人中心）も見込まれる。需要の中心としては中規模画地（２２０㎡）で土地総額８５０万円前後である。中心部に比して地価水準が低く、農地や未利用地がある上津町ではミニ開発も見受けられる。開発された住宅団地である対象標準地においても、市外からの需要も見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は久留米市南部に位置する郊外の既存住宅地の範囲。需要者の中心は久留米市内に通勤する一般所得層である。当該地域は、小学校、商店等に比較的近く交通利便性において市場優位であり、国道３号線へのアクセスも良好であるためミニ分譲地開発が周辺で認められ様になり需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地８百万円前後、新築の土地建物は総額２０～３０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。対象標準地と同じ上津町に位置し、地域格差が殆ど無く求められ、類似性が高いと判断される事例を重視するとともに、その他の事例をも比較考量する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い事例から導いた市場性を反映する規範性の高い試算値である。近隣地域は、自己使用建物が支配的な戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。また、原価法は再調達原価の把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。
交通
交通施設	西鉄久留米駅　南東方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市上津町字中尾山２１９２番５８０
標準地の範囲
東	50 m
西	130 m
南	180 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅ローン金利が低金利で推移していることから、住宅需要は今後も堅調に推移することが予想され、更に、郊外部へも住宅需要が波及していることから、地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は、久留米市郊外の住宅団地で、価格形成要因の大きな変化も認められず現状のまま推移するものと予測される。周辺でミニ分譲地開発も認められるようになり、地価は緩やかな上昇基調で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)久留米市全体の人口は約３０．１万人、過去６年間で約１．３％減少している。 (2)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。
地域要因
(1)久留米市郊外の住宅地域であるものの、区画整然とした住宅団地であることから、外部からの需要も見込まれ、地価はやや上昇傾向を示している。 (2)久留米市郊外の住宅団地であるが、周辺地域にミニ分譲地開発等が見受けられる様になり、地価の緩やかな上昇が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市上津町字中尾山２１９２番５８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,532 円／平米 11万4,163 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,251 円／平米 12万9,764 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,108 円／平米 12万5,985 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市上津町字中尾山２１９２番５８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,376 円／平米 15万13 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,648 円／平米 15万912 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,916 円／平米 12万8,656 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市上津町字中尾山２１９２番５８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,930 円／平米 17万1,681 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,586 円／平米 12万4,259 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市上津町字中尾山２１９２番５８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,948 円／平米 13万8,680 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,057 円／平米 17万8,712 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,631 円／平米 13万1,020 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情