路線価 (2023) 秋田県秋田市千秋中島町448-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市千秋中島町４４８番７外
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,440万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部の住宅地域。需要者は市内に居住又は通勤する一次取得者が中心。街並みが雑然とした既成住宅地域のため住宅需要が低迷していたが、市内中心部への距離の割には価格水準が低位で、市内全体で住宅供給が少ない中、当地域に対する需要も回復傾向となっている。需要の中心となる価格帯は、土地は６０坪程で１千万円前後、新築戸建住宅は３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、秋田市内中心部の住宅地域であり、特に千秋地区とその周辺の既成住宅地域との代替性が見られる。中心となる需要者は市内就労者の一次取得者層である。旧来からの住宅地域で知名度的人気は有するも、一方通行や狭幅員等街路条件にやや難がみられるが、市街地中心部の供給不足によりやや上昇基調である。総額的考慮から小規模化しつつあり、需要の中心価格帯は、土地は１，４００万円程度、新築戸建は総額３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 駅接近性からアパート等の賃貸物件も存するが、駐車場等確保の必要性から土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格は、周辺の既成住宅地域に存する代替性を有する事例より試算されたもので、需要増の中心部の影響を受け上昇傾向で算出された。居住の快適性を重視する当該地域においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市千秋中島町４４８番７外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	50 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	34 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	バス通り以外は行止りや狭幅員の道路が多い旧来からの住宅地域
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測。地価は、旧来の既成住宅地域のため、新興住宅地域のような盛んな住宅需要はないが、供給不足、立地や価格水準から需要は回復基調と予測。 (2)利用状況は現状を維持すると予測される。住宅地域として熟成しており中心市街地の需要増及び供給不足の影響もあり、地価水準はやや上昇傾向を見せているが、分譲地に比し既成住宅地域の需要は先細りと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費等の物価上昇が懸念されるものの、低金利・優遇税制等が下支えとなり、秋田市街地の利便性の高い地域から住宅需要は持ち直している。 (2)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。
地域要因
(1)同じ利便性の住宅地やミニ開発と比較しても、当地域への割安感があり、市内の供給不足も相まって需要は高まっている。 (2)街路条件はやや劣るも地縁的需要が多く概ね安定的である。市街地中心部の宅地供給不足により価格は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市千秋中島町４４８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,694 円／平米 10万8,086 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,449 円／平米 14万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,710 円／平米 16万1,035 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市千秋中島町４４８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万255 円／平米 16万6,143 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,462 円／平米 17万3,439 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,984 円／平米 16万1,941 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市千秋中島町４４８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,372 円／平米 14万82 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,707 円／平米 13万7,883 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,161 円／平米 15万9,220 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｗ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市千秋中島町４４８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,384 円／平米 15万9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,672 円／平米 15万7,604 円／坪
標準価格 平米 坪	5万128 円／平米 16万5,723 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情