路線価 (2023) 福岡県久留米市西町字北鞍打の二895-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市西町字北鞍打の二８９５番１
価格時点	2023 年
駅名	花畑駅 から 440m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,417 円／坪 1平米 9万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、久留米市中心部に近く、駅接近性にも恵まれた住宅地域の圏域。需要者の中心は、久留米市内又は福岡市方面に通勤するエンドユーザーである個人が主である。金融政策の後押しにより、住宅需要は堅実に推移してきたが、その中でも、交通利便性に優る住宅地の需要は特に旺盛であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡で１９百万円程度、新築住宅で４０百万円程度であるが、それ以上の高額な取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は駅徒歩圏内の既存住宅地がその範囲。需要者の中心は久留米市内及び福岡市に通勤する一般所得層である。近隣地域は、最寄駅、小学校、商店等に近く交通利便性において市場優位性を有することから周辺にミニ分譲開発が活発に認められ、落ち着きを見せてきた新型コロナ影響に伴い当該上昇幅は拡大傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地１５～２０百万円程度、新築土地建物で総額３０～４０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、居住の快適性を重視した価格形成要因の影響を受ける住宅地域に存する。近隣にアパート等の貸家は存するものの、容積率を使い切る地域でもなく、収益価格はやや低位に求められた。よって、現実の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関係、昨年の価格からの変動状況も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ２試算価格を求めた。比準価格は市場性を反映した価格である。収益価格は収益性に着目した投資採算性を示す価格である。近隣地域は共同住宅等も認められるものの、自己所有目的による取引が中心的で、比準価格に比して収益価格の相対的信頼性及び説得力は低いものと判断した。鑑定評価額は比準価格を重視するとともに、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮の上、上記の通り決定した。
交通
交通施設	花畑駅　南東方
距離	440 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市西町字北鞍打の二８９５番１
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	15 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	214 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)花畑の区画整理区域に隣接する既存の住宅地域である。地域要因に特段の変動はないが、駅接近性に優れ、市中心部の旺盛な住宅需要により、強含みで推移するものと予測する。 (2)西鉄花畑駅徒歩圏の既存住宅地域で、価格形成要因の大きな変化も認められず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は立地条件に優位性を有するため需要は堅調で、上昇幅拡大で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万2,417 円 1平米 9万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)久留米市の人口は微減傾向だが、不動産需要は、交通利便性に優る地域を中心に堅調。毎年の水害による浸水地域の需要は、停滞気味である。 (2)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られないが、周辺地域におけるミニ開発も多く、住宅需要は堅調に推移している。 (2)利便性の高い住宅地域である。新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、ミニ分譲地開発が活発に行われ、地価上昇幅の拡大が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市西町字北鞍打の二８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,418 円／平米 28万5,698 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,296 円／平米 30万8,437 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,238 円／平米 31万1,551 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市西町字北鞍打の二８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,278 円／平米 35万4,661 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,171 円／平米 36万919 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,066 円／平米 32万7,512 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市西町字北鞍打の二８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,576 円／平米 22万100 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,440 円／平米 31万8,831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,537 円／平米 31万9,151 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市西町字北鞍打の二８９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,235 円／平米 27万1,869 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,775 円／平米 29万184 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,687 円／平米 30万6,423 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情