路線価 (2023) 福岡県久留米市東櫛原町字今寺1311-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４
価格時点	2023 年
駅名	櫛原駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,502 円／坪 1平米 6万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、久留米市中心部に近接する住宅地域の圏域。需要者の中心は、久留米市内又は福岡市方面へ通勤するエンドユーザーである個人が主である。金融政策の後押しにより、住宅需要は堅実に推移してきたが、度重なる水害による浸水地域等の災害リスクがある地域には、需要者の厳しい目が向けられている。需要の中心となる価格帯は、土地で１０～１２百万円程度、土地建物一体で２５～３０百万円程度である。 (2) 同一需給圏は、市内中心部に比較的近接する住宅地域一円である。典型的な需要者は、主として久留米市内に通勤するサラリーマン等の第一次取得者である。幅員が狭く街路条件がやや劣るものの、駅やスーパー等の生活利便施設まで徒歩圏内にあるなど交通接近条件に優れ、割安感もあることから住宅地需要は堅調である。中心となる価格帯は、約１６０㎡の土地のみで、１，０００～１，２００万円前後、土地建物一体で３，２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、主として快適性を重視した価格形成要因の影響を受ける戸建住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の貸家は殆どなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。よって、戸建住宅としての取引事例を採用し、現実の市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討をふまえ、同一需給圏内の需給動向、単価と総額の関係、更に昨年の価格からの変動状況も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、居住環境を重視した自用目的の取引が主であり、賃貸市場は未成熟である。そのため、収益性を反映する収益還元法は適用しない。取引事例比較法による比準価格は、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切に試算したものであり、その精度は高い。本件では市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、昨今の市場動向等価格形成要因の変動状況を考慮し、更に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	櫛原駅　北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	120 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	10 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通接近条件は優るが、街路条件がやや劣る既成の住宅地域であり、今後も現状のままで推移すると予測する。市中心部の地価上昇圧力の影響を受けて、やや強含みで推移すると予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で地域要因に特段変動はない。街路条件が劣るものの、交通接近条件は良好であり、市中心部の価格上昇圧力の影響を受け、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)久留米市の人口は微減傾向だが、不動産需要は、交通利便性に優る地域を中心に堅調。毎年の水害による浸水地域の需要は、停滞気味である。 (2)久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数はｗｉｔｈコロナの気運の高まりは認められるが不透明感から波があり不安定である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。浸水地域にやや近いが、周辺の地価との比較による割安感から、やや強含みで推移している。 (2)街路条件がやや劣る既成住宅地域であるが、交通接近条件は良好で市内中心部に近いことから土地需要は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,336 円／平米 25万2,367 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,557 円／平米 25万6,403 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,975 円／平米 22万1,419 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,170 円／平米 21万2,146 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,111 円／平米 20万8,645 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,573 円／平米 22万90 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,495 円／平米 21万9,832 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,697 円／平米 24万336 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,968 円／平米 21万8,090 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,511 円／平米 24万3,027 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,940 円／平米 22万4,610 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情