路線価 (2023) 福岡県久留米市御井旗崎2-1103-55 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５
価格時点	2023 年
駅名	御井駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円／坪 1平米 5万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は久留米市郊外に位置する住宅地がその範囲。需要者の中心は久留米市内に通勤する一般所得層である。近隣地域は、久留米市郊外に位置するものの、最寄駅、商店等の生活利便性施設に比較的近く交通利便性において市場優位であるが、浸水被害の爪痕はまだ地元住民に強く認められ、需要の停滞が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地９百万円前後、新築の土地建物は総額２０～３０百万円程度である。 (2) 同一需給圏は、市街地外縁部の住宅地域である。地域内は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、典型的な需要者は久留米市内に通勤するサラリーマン等の第一次取得者である。当該地域は、市中心部からやや離れているが、駅やバス停、商業施設等まで徒歩圏内にあり、交通利便性は比較的良好である。中心となる価格帯は、土地のみで、１，０００～１，２００万円程度、新築の土地建物で総額３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性の高い事例から導いた市場性を反映する規範性の高い試算値である。近隣地域は、自己使用建物が支配的な既存戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で収益還元法の説得力が低いことから適用を断念した。原価法は再調達原価の把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、居住環境を重視した自用目的の取引が主であり、賃貸市場の成熟の程度は低い。取引事例比較法にかかる取引事例は地域的特性もほぼ類似しており、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切に試算したものであり、その精度は高い。本件では、市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、昨今の市場動向等価格形成要因の変動状況を考慮の上、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御井駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	130 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、価格形成要因の大きな変化も認められず現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、浸水被害の爪痕等が強く、需要は停滞し当面横ばい傾向で推移すると予測される。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。最寄駅や商業施設まで徒歩圏内にあるなど生活利便性は比較的良好であるが、近年の周辺での浸水被害等があることから、地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。 (2)久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数はｗｉｔｈコロナの気運の高まりは認められるが不透明感から波があり不安定である。
地域要因
(1)生活利便性施設に近い立地の良い地域であるが、周辺地区の浸水被害の爪痕が地元住民に強く認められ、需要の停滞が認められる。 (2)地域要因に特段変動はない。生活利便性は比較的良好であるが周辺での浸水被害等の影響もあって、地価は横這い傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,198 円／平米 13万6,201 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,623 円／平米 15万830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万692 円／平米 16万7,588 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
推定価格 平米 坪	6万661 円／平米 20万545 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,328 円／平米 19万2,832 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,390 円／平米 14万141 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,390 円／平米 14万141 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,006 円／平米 16万2,014 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎２丁目１１０３番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,885 円／平米 15万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,963 円／平米 15万8,566 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,208 円／平米 19万2,436 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情