路線価 (2023) 福岡県久留米市御井町字大屋敷2530-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市御井町字大屋敷２５３０番５
価格時点	2023 年
駅名	久留米大学前駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	908万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	918万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,109 円／坪 1平米 4万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、久留米市内の西鉄天神大牟田線、鹿児島本線等沿線の住宅地。需要者の中心は、久留米市内を中心とし、福岡市内に通勤するサラリーマン等の中堅所得者層である。史上最低レベルの住宅ローン金利等を背景に地価は強含みで推移してきた新型コロナウイルス禍による、住宅需要への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡程度で９００万円前後、新築住宅で２９００万円前後である。 (2) 同一需給圏は久留米市郊外の住宅地がその範囲である。需要者の中心は当該地域へ地縁的選好性を有する一般所得層である。近隣地域は、久留米市郊外に位置するものの、市民センター、商店等の生活利便性施設に比較的近く、県道湯の原合川線へのアクセスも良好で、ミニ分譲地開発が周辺で認められ様になり需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地７～１０百万円程度、新築の土地建物は総額２０～３０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある周辺類似地域に存する取引事例を基に適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用を前提とする一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な戸建住宅地域であり、アパート等はほとんどなく、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い事例から導いた試算値であり市場性を反映し規範性が高い。当地域は、１低専指定の自己使用建物が支配的な既存住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、原価法は再調達原価の把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡に留意し、更に昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。
交通
交通施設	久留米大学前駅　南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市御井町字大屋敷２５３０番５
標準地の範囲
東	120 m
西	180 m
南	50 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域であり、地域要因に変動は見られない。郊外部であるため需要が弱いが、市全体の地価動向に引っ張られる形で、地価水準は横ばいで推移すると予測する。 (2)当該地域は、郊外の既存の住宅地域であり、価格形成要因の大きな変化も認められず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は周辺にミニ分譲地も見受けられるようになり緩やかに上昇するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)久留米市は福岡市の衛星都市で、福岡市の地価上昇の影響を受けており、コロナ禍の影響は明らかには認められない。 (2)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。
地域要因
(1)郊外部の住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。中心部からの距離に鑑み、需要は弱い地域である。 (2)久留米市郊外の住宅地域であるが、周辺地域にミニ分譲地開発等が見受けられる様になり、地価の緩やかな上昇が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井町字大屋敷２５３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,674 円／平米 12万7,856 円／坪
推定価格 平米 坪	4万994 円／平米 13万5,526 円／坪
標準価格 平米 坪	4万994 円／平米 13万5,526 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井町字大屋敷２５３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,881 円／平米 11万2,011 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,898 円／平米 16万4,963 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,075 円／平米 14万9,018 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井町字大屋敷２５３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,475 円／平米 14万422 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,789 円／平米 14万4,766 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,704 円／平米 13万7,873 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井町字大屋敷２５３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,198 円／平米 13万6,201 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,217 円／平米 15万2,793 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,759 円／平米 15万1,279 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井町字大屋敷２５３０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,635 円／平米 16万4,093 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,635 円／平米 16万4,093 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,382 円／平米 16万9,869 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情