路線価 (2023) 福岡県久留米市大善寺町宮本字村西1345-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３
価格時点	2023 年
駅名	大善寺駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円／坪 1平米 3万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、久留米市内の住宅地域のうち、郊外部に位置する住宅地域が中心になるものと判断される。需要者は周辺居住者（個人）が中心である。農家住宅及び一般住宅が混在することから、土地面積にバラツキが見られ、需要の中心となる土地総額は掴みづらい状況にある。対象標準地の周辺ではミニ開発等の宅地分譲も見受けられる等、住宅地開発が徐々に郊外部へとシフトしつつあり、地価も僅かながら上昇傾向を示している。 (2) 同一需給圏は久留米市南部の郊外に存し、戸建住宅を中心とする住宅地域である。典型的な需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人又はサラリーマン層であり、不安定な経済状況により慎重に行動している。久留米市の中心市街地からは距離があるが、既存の戸建住宅地として居住環境は良好であるため一定の土地需要が認められ、地価は堅調に推移している。主な取引価格帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格１千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は、賃貸市場が未成熟な、農家住宅及び一般住宅が混在する住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。対象標準地に近接し、地域格差が殆ど無く求められた、類似性が高い事例を重視する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は久留米市郊外に存し、収益性より居住の快適性が優先される戸建住宅地域内にあり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、最寄駅との接近性や居住環境等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。よって本件では現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大善寺駅　北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	ブロック造:B その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３
標準地の範囲
東	160 m
西	90 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大善寺駅まで徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高いことから、今後も宅地開発や建売住宅の販売等が徐々に増加していくものと予測される。 (2)特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は農家住宅、一般住宅が見られる地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)久留米市全体の人口は約３０．１万人、過去６年間で約１．３％減少している。 (2)久留米市の人口は、全市では微減傾向にあるが、中心市街地や市内主要駅の周辺では人口流入が見られ、堅調な地価変動の要因となっている。
地域要因
(1)大善寺駅まで徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高いことから、周辺ではミニ開発等の宅地分譲も見受けられる。 (2)久留米市郊外の大善寺駅周辺の既存住宅地域で、農家住宅が見られるが、良好な居住環境で需要はあり、地価は微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,318 円／平米 10万6,843 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,945 円／平米 11万8,834 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,240 円／平米 11万6,503 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,044 円／平米 13万8,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,202 円／平米 14万2,826 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,451 円／平米 11万3,895 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,070 円／平米 11万5,941 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,116 円／平米 10万9,481 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,576 円／平米 16万3,898 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,132 円／平米 15万9,124 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,973 円／平米 11万8,927 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,898 円／平米 14万5,127 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,727 円／平米 15万1,173 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,201 円／平米 11万3,069 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情