路線価 (2023) 福岡県久留米市中央町33-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市中央町３３番５
価格時点	2023 年
駅名	久留米駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,600万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,650万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円／坪 1平米 16万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、久留米市中心部の幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者の中心は、店舗兼共同住宅や分譲マンション用地を求める法人やデベロッパーが主である。コロナ禍により一時の停滞はあったものの、交通利便性に優る一定規模の土地には、マンション開発業者等の需要が高い状態が継続しており、地価は引き続き上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は、取引規模等によるバラツキがあり、見出しにくい状況にある。 (2) 対象不動産の同一需給圏は久留米市中心部の商業地域を中心に、その周辺部の商業地域及び商住混在地域一帯と把握される。需要者は店舗付共同住宅や賃貸マンション等の開発を目論む事業者や地元企業等の法人が中心となる。都心部への接近性や交通利便性に優れることから、需要は底堅く推移しており、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地面積の違いにより大きく異なり、一概に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似の取引事例との比較により得られたもので、現実の市場性を反映し、規範性が認められる。収益価格は、商業地の評価においては重視すべきものであるが、想定した建物の元本価格に見合う賃料が得難く、低位に求められたものと考えられる。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、同一需給圏内の需給動向等を考慮して、更に昨年の価格からの変動状況も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は対象地の収益性からアプローチした理論的な価格ではあるが、試算の過程に想定条件が介在する点は否めず、その説得力は相対的に劣るものと判断した。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	久留米駅　東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、店舗、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市中央町３３番５
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	26 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ久留米駅前の再開発のマンション等が着工した。久留米市内のマンション用地需要も高まっており、割安感のある地域では、地価は大幅な上昇傾向にある。 (2)近隣地域は中高層の店舗や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。マンション素地需要の高まりを受け、纏まった規模を有する土地については、徐々に高度利用がなされていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 8.6 ％
2019年	1坪 50万2,512円 1平米 15万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により、需要の停滞がみられた商業地の需要の回復状況は、地域や業種等によりまちまちである。 (2)久留米市の人口は微減傾向にて推移している。良好な資金調達環境は続いており、中心商業地における需要は底堅いが、先行きには注視を要する。
地域要因
(1)ＪＲ久留米駅前の再開発事業の進行と、市内中心部におけるマンション用地の需要の堅調さによって、土地価格は上昇傾向にある。 (2)マンション需要は底堅く、またＪＲ久留米駅前の再開発事業も進行中であり、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市中央町３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万775 円／平米 26万7,042 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,701 円／平米 40万8,956 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,962 円／平米 58万1,730 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市中央町３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,308 円／平米 35万8,066 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,726 円／平米 38万9,202 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,346 円／平米 54万6,634 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市中央町３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,471 円／平米 28万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,891 円／平米 35万76 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,345 円／平米 56万6,467 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市中央町３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,053 円／平米 33万7,387 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,747 円／平米 33万9,682 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,318 円／平米 53万6,623 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情