路線価 (2023) 秋田県秋田市御所野元町2-8-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市御所野元町２丁目８番５
価格時点	2023 年
駅名	四ツ小屋駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万669 円 1平米 3万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万669 円／坪 1平米 3万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市内の市街地中心部を除く住宅地域一円、特に郊外に位置する住宅団地との代替競争関係が強い。需要者の中心は市内居住者や通勤者等であるが、周辺市町からの転入者も散見される。ニュータウン事業により公共施設、商業施設、街区が計画的に整備された地域であり、中心部への距離はあるが利便性は高く、底堅い需要が認められる。土地は２９０㎡前後で１，０００万円強程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏を秋田市郊外を中心とする住宅地域一円と判定し、特に代替性の強い圏域を新興住宅地域と判定した。典型的需要者として、秋田市内に居住又は通勤する一次取得者層が挙げられる。住商工の各都市機能が計画的に整備されたニュータウン内にあり、住環境及び利便性に恵まれた住宅地域である。需要の中心価格帯は、土地は２９０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円台後半～３，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地区計画によりアパート等の賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は地区計画により共同住宅の建築ができないため、賃貸市場が成立していないものと判断し収益価格は試算できなかった。比準価格は市場性を反映した価格であり、同一需給圏内の代替競争関係にある住宅地の事例を採用し、各種要因間の補修正も行い実証的な価格を求めることが出来た。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ四ツ小屋駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	86.2 坪 (285 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市御所野元町２丁目８番５
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＵＲ都市機構が開発・分譲した「御所野ニュータウン」と呼称される大規模団地
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域であり、当面の間、良好な居住環境を維持すると予測する。商業施設等にも近く、利便性の高い当地域は底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は大型ＳＣに近く利便性の良い住宅地域である。将来に影響のある特段の価格形成要因はなく、当面現況を維持すると思われるが、中心部の住宅地価の上昇を受け、地価はやや強含みで推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万669 円 1平米 3万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万669 円 1平米 3万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しており、市内中心部のみならず、中心部からやや離れた住宅地でも、総額面や居住環境から地価の上昇傾向が窺える。 (2)人口減少の傾向は続くが、秋田市中心部での需要は堅調である。他方、周辺地域では需要の弱い地域もあり、需要の二極化が見られる。
地域要因
(1)居住環境が良好で、利便性の高い当地域には底堅い需要が認められることから、地価は上昇傾向にある。 (2)ニュータウン内及びその周辺では未だ宅地開発が進行中である。品等の良い街並みが形成されており、中古住宅でも引き合いは強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野元町２丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,091 円／平米 11万9,317 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,377 円／平米 12万262 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,782 円／平米 12万1,601 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野元町２丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,685 円／平米 11万7,975 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野元町２丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,459 円／平米 11万3,921 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,838 円／平米 11万5,174 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,549 円／平米 11万7,525 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野元町２丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万842 円／平米 10万1,964 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,579 円／平米 9万7,788 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,974 円／平米 12万2,236 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市御所野元町２丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,416 円／平米 12万391 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,480 円／平米 11万7,297 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,204 円／平米 11万9,690 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情