路線価 (2023) 福岡県久留米市天神町字3-62-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市天神町字三丁目６２番１
価格時点	2023 年
駅名	西鉄久留米駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万8,058 円／坪 1平米 19万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西鉄久留米駅、花畑駅、ＪＲ久留米駅の駅前商業地の範囲。需要者の中心は個人事業者、地元中堅企業等。近隣地域は古い中低層建物等が建ち並ぶ繁華性の低い地域であるが、西鉄久留米駅東側至近に位置することから立地条件において市場優位性を有する希少性の高い商業地で、需要は底堅く、市場は新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、地価上昇幅は拡大傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模等により異なるため見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、当市の繁華性の高い商業地域である。典型的な需要者は、個人投資家や不動産業者、法人事業者等である。近隣地域は店舗の中に学校等が混在する商業地域で繁華性は低位にあるが、西鉄久留米駅まで約２５０ｍと好立地にあり店舗や事務所以外にもマンション用地としての需要も高い。希少性を有し、またｗｉｔｈコロナの気運も高まっていることから地価は強含みで推移している。中心となる価格帯は規模等によってばらつきがあり把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域的類似性の高い事例から導き出した試算値であり、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は収益性に着目した投資採算性価格であるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より比準価格より低位であり相対的信頼性が低い。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意し、更に昨年からの価格形成要因の変動、市場動向を総合的に考慮して上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場で生起した事例を採用しており、客観的かつ実証的な価格で説得力を有する。一方、収益性を反映する収益価格は商業地において重視されるべき試算価格であるが想定項目が多く、また地価水準に見合うだけの賃料が得られないことから低位に求められた。よって、本件では市場性を反映する比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、市場動向等価格形成要因の動向を踏まえ、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西鉄久留米駅　南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗の中に予備校等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市天神町字三丁目６２番１
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	378 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地であるが、大きな価格形成要因の変化も無く当面現状利用で推移するものと予測する。地価は新型コロナ禍等の影響も落ち着きを見せ、需要は底堅く上昇幅拡大傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因に特段変動はないが、久留米市中心部の西鉄久留米駅まで徒歩圏内にあるなど好立地にある商業地域であり、周辺のマンション用地への需要の高まり等を背景に地価水準は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。 (2)久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数はｗｉｔｈコロナの気運の高まりは認められるが不透明感から波があり不安定である。
地域要因
(1)新型コロナ禍の影響は落ち着きを見せ、立地条件が良く、店舗兼事務所、ホテル等の用途が競合するエリアであり、地価上昇幅の拡大が認められる。 (2)繁華性はやや劣るものの、好立地により用途の多様性が見込めることから商業地の需要は堅調で、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市天神町字三丁目６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,955 円／平米 36万3,511 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,144 円／平米 37万4,054 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,076 円／平米 64万4,921 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市天神町字三丁目６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,308 円／平米 35万8,066 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,726 円／平米 38万9,202 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,900 円／平米 68万4,011 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市天神町字三丁目６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,182 円／平米 35万7,650 円／坪
推定価格 平米 坪	11万995 円／平米 36万6,949 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,033 円／平米 63万4,861 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市天神町字三丁目６２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,341 円／平米 45万7,355 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,233 円／平米 51万9,812 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,595 円／平米 64万3,331 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情