路線価 (2023) 福岡県久留米市大善寺町夜明字前田1304-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市大善寺町夜明字前田１３０４番１
価格時点	2023 年
駅名	大善寺駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、久留米市内の商業地域が中心になるものと判断される。需要者は店舗用地等を求める個人及び法人企業が中心であるが、土地面積により土地総額に大きな開きが現れることから、需要の中心は掴みづらい状況にある。対象標準地が存する県道沿いの商業地域は車両交通量も多く、商業繁華性は比較的良好である。更に、背後の住宅地域ではミニ開発による宅地分譲も見受けられることから、背後地の状態も向上している。 (2) 同一需給圏は、主に久留米市に存する、繁華性や周辺状況等が類似する商業地域又は商住混在地域である。典型的な需要者は、店舗用地を要する個人商店や企業であり、不安定な経済情勢により慎重に行動している。大善寺駅に近い県道沿いの商業地域で、交通量は多く一定の繁華性が認められるため地価は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地規模や周辺状況により異なり一定の価格帯は形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法における賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。一方、地域格差が小さく求められ、類似性が高い事例を重視する等して求めた比準価格は、類似性・代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。ここでは比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、国道沿いに自用及び賃貸用の小売店舗、事務所等が建ち並んでいる。収益価格は、各種設定は現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、久留米市に存する繁華性等が類似した商業地域又は商住混在地域のものから比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大善寺駅　北西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市大善寺町夜明字前田１３０４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	110 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	８．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後の住宅地域の状態が向上していることから、当該地域の商業繁華性も更に向上していくものと予測される。 (2)特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は大善寺駅に近い県道沿いの商業地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)久留米市全体の人口は約３０．１万人、過去６年間で約１．３％減少している。 (2)久留米市の商業は、都心部の商業地域を中心に、以前の低迷から転じて回復基調にある。新型コロナの一時的な影響からも回復が見られる。
地域要因
(1)特急停車駅の大善寺駅に近接し、周辺の背後住宅地ではミニ開発による宅地分譲も見受けられ、背後地の状態も向上している。 (2)大善寺駅に近い県道沿いの商業地域であり、駅周辺の住宅地では戸建分譲開発が散見され、人流の増加による繁華性の向上が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町夜明字前田１３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,357 円／平米 14万9,950 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,418 円／平米 16万3,376 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,317 円／平米 16万9,654 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町夜明字前田１３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万558 円／平米 20万205 円／坪
推定価格 平米 坪	6万438 円／平米 19万9,808 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,062 円／平米 17万5,423 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町夜明字前田１３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,514 円／平米 20万3,365 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,191 円／平米 20万5,603 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,601 円／平米 18万511 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町夜明字前田１３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万26 円／平米 23万1,506 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,578 円／平米 24万6,555 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,461 円／平米 17万6,742 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市大善寺町夜明字前田１３０４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,365 円／平米 25万2,463 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,018 円／平米 27万7,764 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,194 円／平米 18万9,083 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情