路線価 (2023) 福岡県久留米市東町38-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市東町３８番４４
価格時点	2023 年
駅名	西鉄久留米駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2億700万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2億400万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西鉄久留米駅、ＪＲ久留米駅の駅前商業地の範囲。需要者の中心は地元中堅企業等である。立地条件において市場優位性を有する駅前商業地であり、西鉄久留米駅の乗降客、マンション建設による背後人口及び歩行者数の増加等から商業地としてのポテンシャルは非常に高い。市場は新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、地価上昇幅は拡大傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模等により異なるため見出せない状況である。 (2) 対象不動産の同一需給圏は久留米市中心部の商業地域を中心に、その周辺部の商業地域一帯と把握される。需要者は事務所ビル、店舗付共同住宅等の開発を目論む事業者やデベロッパーが中心となる。西鉄久留米駅に近接する立地条件から、需要は底堅く推移しており、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地面積の違いにより大きく異なり、一概に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、繁華性の大きく異なる事例を採用する結果となったが、適切に補修正された試算値であり、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は収益性に着目した投資採算性価格であるが、想定事項が多く当該想定如何により価格が流動的なことや、成熟度の低い事務所賃貸市場等からの価格であることから相対的信頼性が低い。鑑定評価額は、比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、市場動向等を総合的に考慮して上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、対象地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は対象地の収益性からアプローチした理論的な価格ではあるが、試算の過程に想定条件が介在する点は否めず、その説得力は相対的に劣るものと判断した。以上より、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺地価動向等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西鉄久留米駅　西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	262.9 坪 (869 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市東町３８番４４
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	明治通り沿いの高層ビルが多い地域
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)立地条件において市場優位性を有するが大きな価格形成要因の変化も無く当面現状利用で推移するものと予測する。地価は新型コロナ禍等の影響も落ち着きを見せ、需要は底堅く上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は西鉄久留米駅至近の高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域である。特段の変動要因は認められず、今後も現利用状況を基調とし、安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万3,358 円 1平米 24万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
前年から次年への変動率 8.2 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。 (2)久留米市の人口は微減傾向にて推移している。良好な資金調達環境は続いており、中心商業地における需要は堅調であるが先行きには注視を要する。
地域要因
(1)新型コロナ禍の影響が落ち着きを見せ、立地条件が良く、店舗兼事務所、ホテル等の用途が競合するエリアであり、地価上昇幅の拡大が認められる。 (2)西鉄久留米駅周辺の市内における最も繁華な商業地域である。地域要因に大きな変動はなく地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市東町３８番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万5,147 円／平米 117万4,116 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,708 円／平米 122万2,255 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,639 円／平米 79万8,859 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市東町３８番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,236 円／平米 90万12 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,120 円／平米 94万5,913 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,808 円／平米 81万2,641 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市東町３８番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,191 円／平米 67万1,749 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,191 円／平米 67万1,749 円／坪
標準価格 平米 坪	24万178 円／平米 79万4,028 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情