路線価 (2023) 福岡県久留米市梅満町字高海1645-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市梅満町字高海１６４５番１２
価格時点	2023 年
駅名	津福駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億5,800万 円 (5584 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (5584 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円／坪 1平米 2万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、久留米市や鳥栖市及びその周辺市町を中心とする北部九州一円の工業地域である。主な需要者は、地場事業者のほか、北部九州に拠点の新設や移設を目論む県内外の法人事業者である。昨今、鳥栖市や小郡市では物流施設用地の需給が逼迫しており、製造業を主体とする当該地域でも需要が拡大している。取引される規模にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、久留米市及びその周辺市町を含む県南域の工業地域。需要者の中心は、中堅製造業者である。近隣地域は、旧来からの工業団地で最寄ＩＣまでやや距離があるものの、周辺の幹線道路を含め比較的街路条件は良好で、昨今の工場用地需要の高まりを受け至近では高値での取引も認められるなど土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。土地の中心価格帯は、画地規模や条件等の要因が異なるため把握が困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場を中心とする工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格を求めることができなかった。比準価格は市内及び隣接する小郡市の工業地域に存する取引事例を採用のうえ、試算したもので、主たる需要者の市場行動原理を反映した実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に周辺公示地とのバランス検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模工場が建ち並ぶ区画整然とした旧来からの工業団地である。比準価格は久留米市のほか広域的に適切な事例を収集し、最有効使用等の類似性をも考慮し試算したもので、市場性を反映した客観的かつ実証的な価格である。収益還元法は、近隣地域が自用の工場を中心とする地域で、賃貸市場が形成されていないため適用を断念した。よって、本件評価では比準価格を採用し、市場動向等価格形成要因の変動を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津福駅　北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	1689.1 坪 (5584 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が建ち並ぶ区画整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市梅満町字高海１６４５番１２
標準地の範囲
東	160 m
西	370 m
南	700 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	100 m
面積	5500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)製造業を中心とする工業団地で、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状態が継続されるものと思料する。市内産業団地は全て完売し、物流施設を中心に需給が逼迫している。 (2)地域要因に特段の変動はなく、現状で推移するものと予測する。旧来からの工業団地であるものの、近年の工場用地の需要の高まりを背景に地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は県平均と同程度。低金利により融資を受けやすい金融情勢にあるが、業種や物件により状況が異なる。 (2)久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数はｗｉｔｈコロナの気運の高まりは認められるが不透明感から波があり不安定である。
地域要因
(1)ＩＣに近い物流施設は需給が逼迫しており、工業地に対する需要は広がりを見せている。一方で、当市産業団地の供給余力はない。 (2)旧来からの工業団地であるが、近年の工場地にかかる需要の高まりを受け、周辺では高値での取引も見られるなど不動産需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市梅満町字高海１６４５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,606 円／平米 8万7,959 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,351 円／平米 9万422 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,627 円／平米 9万1,335 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市梅満町字高海１６４５番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,085 円／平米 9万6,155 円／坪
推定価格 平米 坪	3万910 円／平米 10万2,188 円／坪
標準価格 平米 坪	3万304 円／平米 10万185 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	13.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市梅満町字高海１６４５番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,331 円／平米 9万3,662 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,661 円／平米 9万4,753 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,099 円／平米 9万2,895 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小郡４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	小郡市
地域	福岡県久留米市梅満町字高海１６４５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,352 円／平米 9万7,038 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,161 円／平米 11万6,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,384 円／平米 9万532 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情