路線価 (2023) 福岡県直方市知古1-269-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 直方市福岡県直方市知古１丁目２６９番１
価格時点	2023 年
駅名	直方駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	529万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	529万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、直方市及び周辺市町一帯の住宅地域と判定する。主たる需要者は、地縁的選好性を有する戸建住宅取得者である。当該地域は直方中心部に近く、道路幅員が狭い等街路条件がやや劣るが、近年知古地区のスーパーの立地に見られるように利便性は良い。周辺人口も引き続き増加傾向にあり需要は顕著に認められる。かかるなか、中心となる価格帯は、土地１７０㎡程度で５５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、直方市及び周辺市区町一円で、特にＪＲ直方駅を中心に周辺各駅沿線を中心とする住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。街路条件は若干劣るが、直方中心部に近く、利便性良好な既成住宅地域で、住宅用不動産の好市況等も影響し、需要及び地価は若干強含みで推移している。需要の中心価格帯は、土地１７０㎡で５００～６００万円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は一般住宅が多くアパート等が散見される住宅地域であるが、自用目的の一般住宅が主たる使用であり、建築費も上昇し土地価格に見合った収益が得られず収益価格は、やや低位に試算されたと思料される。よって、市場性を反映し実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、不動産の需給動向等をも勘案し、単価と総額との関連に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。収益価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の一般住宅が多いため、土地価格に見合う賃料水準が未形成で、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランスの検討後、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	直方駅　北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い利便性の良い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	直方市福岡県直方市知古１丁目２６９番１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13.5 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	直方中心部に近い筑豊電鉄直方駅至近の既成住宅地域
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は直方中心部に近く利便性の良い幅員が狭いが街区の整った住宅地域であり、大きな変動は無く当分は同様の使用で推移するものと予測し、知古地区は人口増加傾向で地価水準は、やや増加傾向にある。 (2)地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。街路条件は若干劣るが、直方中心部に近く、利便性良好な既成住宅地域で、好市況もあり需要・地価は若干強含み推移と予測する。建築費や金利の動向に要注意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の経済は、物価上昇、供給面での制約はあるものの緩やかに持ち直している。当市の人口はやや減少傾向で、世帯数は増加傾向にある。 (2)当市人口は微減、高齢化は進行中。好利便性や開発余地のある住宅地域の需要・地価は、好市況で若干強含み推移中。建築費高や金利に要注意。
地域要因
(1)知古地区の人口の増加。スーパー等生活利便施設の充実。利便性の良い住宅地で、需要は顕著。 (2)地域要因は特に変動ない。街路条件が若干劣るが、利便性良好な既成住宅地域で、好市況で需要・地価は若干強含みで推移中。
個別的要因	(1)生活利便性等土地の個別性に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因については特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市知古１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,787 円／平米 8万8,558 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,894 円／平米 8万8,912 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,039 円／平米 10万9,227 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市知古１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,986 円／平米 10万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,986 円／平米 10万5,746 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市知古１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,828 円／平米 6万5,551 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,539 円／平米 9万1,044 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,340 円／平米 11万222 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市知古１丁目２６９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,759 円／平米 5万8,711 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,199 円／平米 7万3,390 円／坪
標準価格 平米 坪	3万789 円／平米 10万1,788 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情