路線価 (2023) 福岡県直方市大字感田894-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 直方市福岡県直方市大字感田８９４番２０
価格時点	2023 年
駅名	遠賀野駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	755万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	755万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円／坪 1平米 2万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、直方市及び周辺市町一帯の住宅地域と判定する。主たる需要者は、市内の企業従事者及び北九州市内へ勤務する者等である。当該地域は、感田地区の丘陵地に昭和期に開発された大型住宅団地で、古い住宅が建ち並ぶが、大型商業施設にも近く生活利便性には劣後しない。需要面の強さはないが、周辺ミニ開発の住宅地との相対的価格水準の優位性もあり相応の需要は認められる。需要の中心価格帯は、土地２８０㎡で６５０～８００万円程度である。 (2) 　同一需給圏内は直方市及び隣接する北九州市八幡西区の戸建住宅を主体とした住宅地の存する範囲。圏域内の主な需要者は、当該圏域の居住者や地縁を有する者が大半を占める。圏域内での需給動向については、感田地区や頓野地区でミニ開発による住宅地供給が行われ、相応の需要も見られることから概ね安定している。圏域内での中心となる価格帯は標準的な規模の土地で８００万円程度、土地及び建物で２０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中規模の一般住宅が多い１低専の住宅地域で、自用目的の取引が支配的で、自己使用の戸建住宅が多い住宅地域にあり賃貸需要が希薄で、賃貸市場が成立していない。よって、収益還元法の適用は断念し、かかる市場動向を反映した比準価格を標準に、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は古い住宅団地で戸建住宅が支配的であり、賃貸アパート等の賃貸物件は見られず、また、取引についても自用目的が大半を占めており、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の適用を断念した。そこで、本件では、取引事例比較法による比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討や前年公示価格との均衡を踏まえたうえで、当該比準価格をもって表記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	遠賀野駅　南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	直方市福岡県直方市大字感田８９４番２０
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	16 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和期に開発された大型住宅団地
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昭和期に開発された大規模住宅団地で、特段の変動要因はなく当分の間、現状の使用にて推移すると予測する。感田地区は需要は堅調であり、当該地域は丘陵地で選好性に脆弱面があるが地価水準は横ばい乃至微増傾向。 (2)　近隣地域では大きな環境変化も見られず、建替え等を除き、当面は現状維持のまま推移していくものと予測される。地価水準については、戸建住宅の需要の増加を受け、微増傾向が見られる・
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の経済は、物価上昇、供給面での制約はあるものの緩やかに持ち直している。当市の人口はやや減少傾向で、世帯数は増加傾向にある。 (2)当市では周辺市町に比べ人口減少率は小さく、また、各種の住宅取得政策により土地取引件数等は横ばいないし微増傾向である。
地域要因
(1)丘陵地の古い住宅団地であるが利便性が良い。古い住宅の建て替えが散見される。感田地区は人口は増加傾向。 (2)上記の要因や近傍でのミニ開発により住宅地の需要は概ね安定し、地価も横ばいないし微増傾向で推移している。
個別的要因	(1)居住の快適性等の効用に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字感田８９４番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,940 円／平米 8万9,064 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,673 円／平米 8万8,181 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字感田８９４番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,675 円／平米 9万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,887 円／平米 9万5,500 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,478 円／平米 8万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字感田８９４番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,622 円／平米 7万1,482 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,474 円／平米 9万7,441 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,014 円／平米 8万6,002 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	45 ％
基準容積率	98 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字感田８９４番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,093 円／平米 10万9,405 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,358 円／平米 11万282 円／坪
標準価格 平米 坪	3万381 円／平米 10万440 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字感田８９４番２０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,497 円／平米 6万1,151 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,497 円／平米 6万1,151 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,166 円／平米 8万3,199 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情