路線価 (2023) 福岡県直方市古町896 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 直方市福岡県直方市古町８９６番
価格時点	2023 年
駅名	直方駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	778万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	778万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、直方市内の商業地域及び周辺市町の商業地域一帯と判定した。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者等である。直方の中心商業地として繁栄したアーケード商店街で郊外への大型店舗進出等により、顧客が減少し閉鎖店舗が引き続き多い。一方、行政の支援を受けＩＴ事業者等がテナントとして入居する等多様な利用が模索されている。かかるなか価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況。 (2) 同一需給圏は、直方市を中心に周辺市区町一円の商業地域で、特に市中心部の既成商業地域との代替性が高い。需要者の中心は、地縁的選好性を持つ個人事業者、地場中小企業等である。かつて直方市の中心商業地域だったが、大型商業施設への顧客流出、人口減少等による商況停滞の影響から衰退止まず、需要・地価は若干弱含みで推移中。新規出店は殆どなく、需要の中心価格帯は把握困難だが、土地２５０㎡で７２０～９００万円弱程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内は空店舗が多く賃貸市場の成熟の程度は低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く試算されたと思料する。よって、不動産市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、地域の価格形成要因の推移・動向の分析、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。収益価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の店舗兼住宅が多いため、投資採算性に基づく賃料水準が未形成で、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランスの検討後、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	直方駅　南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶアーケードのある商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	直方市福岡県直方市古町８９６番
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	120 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	35 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空き店舗の多いアーケード商店街（古町商店街）
街路	５．５ｍ市道　　背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き店舗の多い旧来からのアーケード商店街である。物販店舗の他、福祉関連の事業所等が立地し、飲食店舗は見られない。一般住宅も散見されるようになり今後とも引き続き用途の混在が進むものと予測する。 (2)地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。空き店舗が多いアーケード商店街で、大型商業施設への顧客流出、人口減少等で商況は厳しく、需要・地価は若干弱含み推移と予測する。建築費や金利動向に要注意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の経済は、物価上昇、供給面での制約はあるものの緩やかに持ち直している。個人消費も緩やかに持ち直し、ホームセンター販売も堅調。 (2)当市中心部の既成商業地域は衰退する一方、幹線沿い商業地域は年々繁華性が増し、市全体の商業地需要・地価は若干強含み。建築費高等に要注意。
地域要因
(1)活性化策が講じられており、期待感を有するも閉鎖店舗は継続的に多く、一般住宅としての利用も散見される。中心部は人口減少傾向。 (2)空き店舗が多いアーケード商店街で、大型商業施設への顧客流出、人口減少等により当該地域の需要・地価は若干弱含みで推移中。
個別的要因	(1)商業収益性等の効用に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因については特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市古町８９６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,902 円／平米 14万8,446 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,037 円／平米 14万8,892 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,406 円／平米 11万3,746 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市古町８９６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,750 円／平米 7万8,518 円／坪
推定価格 平米 坪	3万77 円／平米 9万9,435 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,979 円／平米 10万9,029 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	318 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市古町８９６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,210 円／平米 10万3,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万301 円／平米 10万175 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,556 円／平米 11万936 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市古町８９６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,785 円／平米 7万8,633 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,028 円／平米 8万9,355 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,174 円／平米 10万3,061 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市古町８９６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,629 円／平米 8万8,035 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,419 円／平米 11万483 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,896 円／平米 11万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情