路線価 (2023) 福岡県直方市大字頓野3870-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 直方市福岡県直方市大字頓野３８７０番１
価格時点	2023 年
駅名	直方駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (441 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (441 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円／坪 1平米 3万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、直方市を中心として周辺市町の幹線道路沿い等の商業地域と判定する。主たる需要者は、地縁性を有する個人・法人事業者等である。国道２００号からの同バイパス方面に向かう分岐点の近くに各種医院、金融機関等が立地する県道沿いの商業地域で価格水準は下落傾向が継続していたが、引き続き需給は弱含みで概ね横ばい傾向にて推移している。かかるなか価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。 (2) 同一需給圏は、直方市及び周辺市区町一円の近隣商業性を有する商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業者、地場中小企業等。直方中心部への抜け道的道路沿線だが、道路拡幅完了後は交通量が増え、背後でのミニ開発分譲による顧客増もあり、需要は比較的堅調、地価はほぼ横ばいで推移している。取引が少なく、取引規模等も様々で、需要の中心価格帯は把握困難だが、土地４４０㎡で１，３００～１，６００万円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域内は、県道沿いに近隣型の事業所等が立地し、自用目的が主たるケースが多く商業賃貸市場が未成熟である。従って、市場の実態を反映し、規範性の優る比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を比較考量し、不動産の需給動向、単価と総額との関連にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。収益価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の店舗等が多いため、投資採算性に基づく賃料水準が未形成で、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、代表標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ直方駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	133.4 坪 (441 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	医院兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	直方市福岡県直方市大字頓野３８７０番１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	26 m
面積	440 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの旧来からの近隣型商業地域
街路	北１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２００号バイパスと直方市街地を結ぶ県道沿いに、旧来より近隣型の店舗等が見られる商業地域で、店舗の更進等は見られず商況は引き続き停滞気味であり、将来も現状維持で推移するものと予測する。 (2)国道２００号バイパスから直方中心部への抜け道的道路沿線だが、近年道路拡幅完了後に交通量が増え、背後でのミニ開発分譲による顧客増もあり、需要・地価はほぼ横這い推移と予測する。建築費や金利動向に要注意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域の経済は、物価上昇、供給面での制約はあるものの緩やかに持ち直している。個人消費も緩やかに持ち直し、ホームセンター販売も堅調。 (2)当市中心部の既成商業地域は衰退する一方、幹線沿い商業地域は年々繁華性が増し、市全体の商業地需要・地価は若干強含み。建築費高等に要注意。
地域要因
(1)当該地域内では引き続き店舗の更進廃止等は見られないが、地価は、横ばい傾向にある。 (2)近年道路拡幅完了後、交通量増加傾向の県道沿い近隣商業地域で、需要は比較的堅調で、地価はほぼ横ばいで推移中。
個別的要因	(1)商業収益性等の効用に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因については特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字頓野３８７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万591 円／平米 10万1,134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万683 円／平米 10万1,438 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,607 円／平米 11万1,105 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字頓野３８７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,875 円／平米 10万5,379 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,313 円／平米 10万3,521 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,276 円／平米 11万10 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字頓野３８７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,886 円／平米 9万2,191 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,077 円／平米 10万2,741 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,853 円／平米 9万8,694 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字頓野３８７０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,243 円／平米 8万147 円／坪
推定価格 平米 坪	3万304 円／平米 10万185 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,559 円／平米 11万946 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情