路線価 (2023) 福岡県直方市大字頓野3000-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 直方市福岡県直方市大字頓野３０００番１外
価格時点	2023 年
駅名	直方駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,280万 円 (1043 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,260万 円 (1043 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円／坪 1平米 4万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、直方市及び隣接市町の幹線沿い及び準幹線沿いの商業地域及び商住混在地等の存する範囲として把握した。圏域内での主な需要者は、地場の法人や周辺に居住する個人事業者などで、業種業態によっては全国展開の法人なども考えられる。圏域内の需給動向については、交通結節点に近い利便なところで、空店舗も散見されるが、総じて需給は安定している。主な価格帯については、画地規模等によりばらつきがあり中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、直方市及び周辺市区町一円の幹線・準幹線沿いが中心の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内外の自動車利用客を対象とする法人、個人事業者等。同一路線上では時折退店あるも、間もない新規出店により繁華性は増加傾向にあり、同市の中心的商業地域として需要は堅調であり、地価は若干強含みで推移中。取引が少なく、取引規模等も様々で、需要の中心価格帯は把握困難だが、土地１，０００㎡で３，７００～４，５００万円弱程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、県道バイパス沿いの路線商業地域であり、自社自用の物件が多く自己使用目的が多く賃貸市場は未成熟で、元本に見合った賃料が収受出来ず、収益価格は低位に算出された。一方で、比準価格は当市を含む類似地域等より選択要件を具備した事例に基づいており、市場の実態を反映する実証的な価格が導出できたと考える。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、地域の動向等を踏まえ、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。収益価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の店舗が多いため、投資採算性に基づく賃料水準が未形成であり、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランスの検討後、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	直方駅　東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	315.5 坪 (1043 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	直方市福岡県直方市大字頓野３０００番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	400 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	バイパス沿いに郊外型店舗が立地する地域
街路	１５ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域では大きな変化は見られず、車客相手の店舗を中心に現状を維持したまま推移していくものと予測される。 (2)付近での観光型食品工場建設は停滞しているが、近年同一路線上に全国規模の靴店や家具店開業等店舗は増加傾向にあり、需要は堅調で、地価は若干強含み推移と予測する。建築費や金利動向に要注意。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向にあり、また、一部の店舗でコロナ禍の影響が見られたが、需給は総じて概ね安定的に推移している。 (2)当市中心部の既成商業地域は衰退する一方、幹線沿い商業地域は年々繁華性が増し、市全体の商業地需要・地価は若干強含み。建築費高等に要注意。
地域要因
(1)近隣地域では店舗の連たん性はやや低いが、相応の車両通行量があり、車客相手の店舗を中心として現状を維持している。 (2)近年同一路線上に全国規模の店舗が開業し、繁華性が増している路線商業地域で、需要は堅調、地価は若干強含みで推移中。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は見られない。 (2)個別的要因については特に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字頓野３０００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,902 円／平米 14万8,446 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,037 円／平米 14万8,892 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,051 円／平米 13万9,021 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字頓野３０００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,210 円／平米 10万3,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万301 円／平米 10万175 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,735 円／平米 12万4,752 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県直方市大字頓野３０００番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,466 円／平米 5万4,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,671 円／平米 8万4,868 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,550 円／平米 11万4,222 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中間０５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	中間市
地域	福岡県直方市大字頓野３０００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,321 円／平米 15万3,137 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,251 円／平米 15万9,518 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,677 円／平米 14万7,702 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情