路線価 (2023) 福岡県飯塚市枝国字水ケ浦218-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 飯塚市福岡県飯塚市枝国字水ケ浦２１８番１外
価格時点	2023 年
駅名	飯塚駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,570万 円 (784 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,610万 円 (784 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円／坪 1平米 4万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の路線商業地域を主とする。広域的に店舗展開する物販・飲食業者は、借地又は借家での出店が多い。需要者は、賃貸店舗を収益物件として購入する投資家、自社営業所用地を求める法人が主となる。穂波東ＩＣから東方面の国道２０１号が整備されて以降、秋松・堀池地区に多くの郊外型店舗が出店するようになって、顧客獲得競争が激化している。取引価格帯は画地規模次第だが、１億円以内。 (2) 同一需給圏は飯塚市内の国道及び県道等主要幹線沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する地元企業や九州で展開する事業者等である。近隣地域を含む沿道はバイパスへのアクセスが良好で、テナントの出店意欲は根強く、集積度の高い郊外沿道型店舗においては車利用の顧客の集客は増加している。取引される価格帯にばらつきがあるものの、需要の中心となる価格帯は坪単価で１５万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は近隣地域と類似の幹線沿いに所在する更地の事例を重視して試算した。収益価格は、低層店舗の一棟貸しを想定したが、建築費や利回りにより価格が左右される。郊外の幹線道路では常に店舗の新陳代謝があっており、新規出店も多い。以上より、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益性の低さを参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例はいずれも価格牽連性を有し、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は費用項目及び利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格として一定の指標を示している。なお、近隣地域は収益性を基礎に取引決定される地域であるため考慮すべきである。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	飯塚駅　西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	237.1 坪 (784 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗、事業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯塚市福岡県飯塚市枝国字水ケ浦２１８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道２００号沿いに郊外型店舗が建ち並ぶ商業地域。八木山バイパス入口交差点から市中心部に向かう国道沿いで、交通量が非常に多い。点在する住宅も長期的には店舗地化すると予想。地価は上昇傾向にある。 (2)郊外の路線商業地域で現状を維持するものと予測する。当近隣周辺では車利用による沿道型店舗への利用客が増加しテナントの出店意欲も高まっており、地価は緩やかに上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飯塚市の過去５年人口変動率は▲２．１％。令和２年より八木山バイパスを４車線にする拡幅工事が行われている。令和１１年度完了予定。 (2)飯塚市の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数は増加している。ＪＲ飯塚駅近くに「ゆめタウン飯塚」がＲ５年７月に開業予定。
地域要因
(1)令和４年、同一路線沿いの楽市エリアにマンガ倉庫オープン。 (2)車利用による沿道型店舗への利用客が増加し、テナントの出店意欲も高まっており、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	飯塚５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	飯塚市
地域	福岡県飯塚市枝国字水ケ浦２１８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,932 円／平米 14万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,848 円／平米 14万1,655 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,574 円／平米 15万3,974 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	飯塚５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	飯塚市
地域	福岡県飯塚市枝国字水ケ浦２１８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,455 円／平米 15万6,886 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,086 円／平米 15万5,666 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,099 円／平米 16万2,321 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	飯塚５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	飯塚市
地域	福岡県飯塚市枝国字水ケ浦２１８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,853 円／平米 18万4,650 円／坪
推定価格 平米 坪	6万463 円／平米 19万9,891 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,907 円／平米 15万5,075 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	飯塚５ＫＤＨ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	飯塚市
地域	福岡県飯塚市枝国字水ケ浦２１８番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,436 円／平米 13万6,987 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,057 円／平米 14万8,958 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,604 円／平米 15万767 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情