路線価 (2023) 福岡県柳川市上宮永町字南馬場207-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 柳川市福岡県柳川市上宮永町字南馬場２０７番１
価格時点	2023 年
駅名	西鉄柳川駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	910万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	910万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は柳川市内の住宅地域一円であり、標準地は周辺地域の物件と特に価格牽連性が強い。需要者は同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が中心となる。市内の不動産需給は比較的弱含みな状況にあり、近隣地域及びその周辺も同様で地価は横這い若しくは若干の下落傾向にある。取引の中心となるのは、標準地と同程度の規模を想定した場合で、土地が８００～１０００万円程度、新築戸建が２５００万円前後の物件である。 (2) 同一需給圏の範囲は、柳川市内の市街地及びその周辺に所在する一般住宅地域の圏域である。需要者の中心は、当市内外に通勤する中堅所得層の第一次取得者、近隣居住者となっている。地域経済の低迷、人口減少の影響から、一帯での宅地開発は希薄となっており、中古物件の動きも多くはないことから、需給は継続して弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は総額１，０００万円未満、新築戸建では２，０００万円台半ば（土地・建物）となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、土地取引は自用目的が多く、賃貸市場は未成熟で収益性に着目した取引はほとんどない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡や近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用、事業目的の取引を中心として、上宮永町地区の類似地域において信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、近隣地域周辺は自己使用の一般住宅等を主とする住宅地域に存することから、アパート等の収益物件及び賃貸事例は少なく賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しえなかった。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西鉄柳川南西方駅
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅に店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柳川市福岡県柳川市上宮永町字南馬場２０７番１
標準地の範囲
東	170 m
西	130 m
南	25 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	24 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は一般住宅が中心の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持と予測。市内の不動産市況は芳しくなく、当面の地価は横這い若しくは若干の下落で推移と予測。 (2)当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。地域内及びその周辺における不動産需要はやや希薄であり、地価は微減～横ばい傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスへの過度な警戒は無くなるも、人口減少や高齢化等により地域経済の本格的な改善には至っておらず、不動産市況は停滞している。 (2)人口減少、高齢化等の進行により、市況は低迷しており、更に新型コロナの感染再拡大と観光需要の低迷が懸念されるところである。
地域要因
(1)柳川市の中心部に比較的近い既成住宅地域。市内の不動産需要がやや弱いため、地域要因に大きな変動はないものの、地価は若干の下落で推移。 (2)居住環境が中位程度の中心部背後住宅地であるため、更地、中古戸建については個人世帯等の需要が見込める。地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	柳川４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	柳川市
地域	福岡県柳川市上宮永町字南馬場２０７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,667 円／平米 8万8,161 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	柳川４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	柳川市
地域	福岡県柳川市上宮永町字南馬場２０７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,083 円／平米 8万6,230 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,068 円／平米 9万6,099 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,543 円／平米 8万4,445 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	柳川５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	柳川市
地域	福岡県柳川市上宮永町字南馬場２０７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,561 円／平米 9万1,117 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,812 円／平米 9万1,946 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,422 円／平米 8万4,045 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	柳川４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	柳川市
地域	福岡県柳川市上宮永町字南馬場２０７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,730 円／平米 3万2,167 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,402 円／平米 6万4,143 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,719 円／平米 7万8,415 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情